Bij de verkoop van nieuwbouwwoningen wordt vaak gebruik gemaakt van verkoopbrochures, waarin gedetailleerde tekeningen en situatieschetsen van de te bouwen woning staan. Deze verkoopbrochures worden al in een vroeg stadium van het bouwproject opgesteld en beogen een realistisch beeld te geven van de toekomstige woning. Het komt geregeld voor, dat de uiteindelijke woning afwijkt van de verwachtingen die de koper had op grond van de brochure. De vraag is nu welke rechten de koper kan ontlenen aan dergelijke brochures.
Wanneer de verkoopbrochure bepaalde verwachtingen heeft gewekt bij de koper, maar de woning uiteindelijk niet voldoet aan deze verwachtingen, kan de koper de aannemer daarop aanspreken. Kopers van een nieuwbouwwoning met een zogenaamde GIW-garantie kunnen zo’n geschil voorleggen aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw (RvA) of het Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG). De meeste nieuwbouwwoningen hebben een GIW-garantie. Met deze garantie wordt beoogd de kwaliteit van nieuwbouwwoningen te garanderen en te verbeteren.
De RvA heeft al meerdere malen uitspraak gedaan in geschillen tussen de aannemer en de koper over in de verkoopbrochure gewekte verwachtingen. Uit deze uitspraken blijkt, dat kopers mogen afgaan op tekeningen en situatieschetsen in de verkoopbrochure. Wil de aannemer voorkomen dat kopers rechten kunnen ontlenen aan deze brochures, dan zal dat uitdrukkelijk in de brochure moeten worden vermeld. Is een dergelijk voorbehoud niet gemaakt, terwijl de brochure wel bepaalde verwachtingen heeft gewekt bij de koper, dan zal de koper de aannemer kunnen aanspreken om alsnog aan deze verwachtingen te voldoen. Dit is opmerkelijk, aangezien een dergelijke brochure doorgaans niet tot de verkoopdocumentatie behoort, maar kopers er wel degelijk rechten aan kunnen ontlenen. Volgens de RvA kan informatie in de verkoopbrochure belangrijk en bepalend zijn voor het besluit van een koper om de woning te kopen. Daarom rust op de aannemer de verplichting om een duidelijke en juiste verkoopbrochure te verstrekken.
In geval van (grotere) woningbouwprojecten zullen naast verkoopbrochures vaak ook maquettes en artist impressions worden gemaakt. Daaraan zullen kopers echter in de meeste gevallen geen rechten kunnen ontlenen. Deze beogen slechts een indicatie te geven van de te bouwen woningen.
Over het algemeen kan dus gezegd worden: hoe gedetailleerder de informatie, hoe sneller de koper daaraan rechten zal kunnen ontlenen. Voor aannemers is het dus van groot belang om bij tekeningen en situatieschetsen in verkoopbrochures zo veel mogelijk de werkelijke situatie weer te geven.
Om discussies of mogelijke procedures hierover te voorkomen, is het raadzaam om duidelijk te vermelden in de koop-/verkoopovereenkomst dat er nog wijzigingen ten opzichte van de brochure kunnen plaatsvinden of dat er in het geheel geen rechten aan de brochure kunnen worden ontleend.
Tekst: Melissa Meffert
