Zorgvastgoed
07.07.2017 | Fokke Voerman
Belang cliënt, zorginstelling en vastgoedinvesteerder
Van marktwerking in de zorg kijken we niet meer op. De overheid stimuleert en eist zelfs dat wonen en zorg gescheiden worden zodat mensen met een zorgbehoefte langer thuis kunnen wonen. Dit drukt niet alleen de zorgkosten, maar leidt er ook toe dat mensen naast een zorgovereenkomst ook een huurovereenkomst dienen te sluiten. De gevolgen hiervan voor een huurder/cliënt, de zorginstelling en de investeerder in zorgvastgoed, worden hierna op hoofdlijnen geschetst.
Samenhang tussen zorgverlening en wonen
Ondanks de bedoeling van de wetgever wordt de wettelijke scheiding van wonen en zorg vaak teniet gedaan door contractuele bepalingen. Een zorginstelling die zelf een pand huurt (hoofdhuurovereenkomst) en vervolgens onderverhuurt (onderhuurovereenkomst) aan haar cliënten wil voorkomen dat haar voormalige cliënt blijft wonen zonder gebruik te maken van zorgverlening na beëindiging van de zorgovereenkomst. Dit gezien vanuit het oogpunt van een goede en sluitende exploitatie.
Huurwoning onderdeel van de totale zorgbehandeling
In de rechtspraak is aanvaardbaar geacht dat een dergelijke onderhuurovereenkomst eindigt wanneer ook de zorgovereenkomst eindigt. Cruciaal daarbij is dat er een onlosmakelijk verband (koppelbeding) bestaat tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst en/of dat de woning slechts beschikbaar is als onderdeel van de totale zorgbehandeling (het zorgelement overheerst). De cliënt/huurder heeft in dat geval geen recht op huurbescherming.
Wanneer niet aan de eisen uit de jurisprudentie wordt voldaan, kan de zorginstelling geconfronteerd worden met een cliënt/huurder die een beroep kan doen op huurbescherming nadat de zorgovereenkomst geëindigd is.
Verschillende regimes hoofdhuurovereenkomst en onderhuurovereenkomst
De investeerder in zorgvastgoed die een pand verhuurt aan een zorginstelling heeft er evenzeer belang bij dat in de onderhuurovereenkomst het zorgelement overheerst. Als het zorgvastgoed in overwegende mate door de zorginstelling wordt onderverhuurd als reguliere woonruimte, bestaat het risico dat de hoofdhuurovereenkomst qua juridisch karakter wijzigt. Deze kan wijzigen van een huurovereenkomst “overige bedrijfsruimte” naar een huurovereenkomst aangaande woonruimte. Het regime van de onderhuurovereenkomst beïnvloedt dus het juridische karakter van de hoofdhuurovereenkomst.
De gevolgen hiervan zijn dat er voor de investeerder ten opzichte van de zorginstelling specifieke opzeggings-gronden, de wettelijke systematiek voor huuraanpassing en aansprakelijkheid voor bepaalde vormen van onderhoud gaan gelden.
Dwarsboming exploitatie van zorgvastgoed
Veel investeerders in zorgvastgoed hebben een grote behoefte te beschikken over een hoge mate van contractsvrijheid, zonder gebonden te zijn aan het huurregime voor woonruimte. Naast de zorginstelling heeft óók de investeerder in zorgvastgoed er groot belang bij dat tussen zorginstelling en voormalig cliënt geen huurovereenkomst woonruimte resteert na beëindiging van de zorg- of behandelingsovereenkomst. Hierdoor zou immers de hoofdhuurovereenkomst juridisch van karakter kunnen veranderen, wat de beoogde exploitatie van het zorgvastgoed ernstig kan dwarsbomen.
Wees alert en waakzaam
BAX advocaten belastingkundigen staat investeerders in zorgvastgoed, zorginstellingen én huurders bij in vele huurrechtelijke kwesties. Ook hier geldt dat voorkomen beter is dan genezen. Een goed juridisch advies kan contractuele weeffouten in het prilste stadium voorkomen en uitsluiten. Onze specialisten zijn u daarbij graag van dienst!