Concerngaranties ingeval van faillissement huurder
18.04.2019 | Manon Engbers
Hoe beperk je als verhuurder de leegstandsschade bij een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst ingeval van faillissement? Verhuurders menen de schade beperkt te houden door een concerngarantie overeen te komen met bijvoorbeeld de moedermaatschappij van de huurder. Helaas voor verhuurders gaat dit niet altijd goed.
Artikel 39 Faillissementswet
Ingeval van faillissement kan zowel de verhuurder als de curator de huurovereenkomst opzeggen conform artikel 39 Faillissementswet. Op grond van dit artikel is de huurschuld vanaf datum faillissement tot maximaal drie maanden na opzegging een boedelschuld. Deze schuld moet met voorrang door de curator worden voldaan, maar helaas voor verhuurders ontbreekt het de faillissementsboedel nogal eens aan voldoende financiële middelen om deze boedelschuld te voldoen.
Aukema q.q./Uni-Invest en Romania
In het arrest Aukema q.q./Uni-Invest oordeelde de Hoge Raad in 2011 dat een dergelijke tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging een rechtmatige beëindiging is. Dit zorgt ervoor dat een huurder niet verplicht is de leegstandsschade van de verhuurder te vergoeden. Dit arrest zegt echter nog niets over de schadevergoedingsverplichting van een moedermaatschappij op basis van een concerngarantie. Hierover gaat het in het Romania-arrest uit 2013. De Hoge Raad oordeelde dat - indien de moedermaatschappij de verplichting tot vergoeding van de leegstandsschade jegens de verhuurder heeft gegarandeerd - een verhuurder hierop in beginsel aanspraak kan maken.
De aangesproken moedermaatschappij
Indien de formulering van de concerngarantie ertoe leidt dat de moedermaatschappij jegens de verhuurder gehouden is de leegstandsschade te vergoeden, verkrijgt zij vervolgens geen vordering op de faillissementsboedel. Immers uit voornoemde arresten blijkt immers dat een opzegging op grond van artikel 39 Faillissementswet een rechtmatige beëindiging is en geen schadeplichtigheid met zich brengt. Indien de moedermaatschappij een regresvordering op de faillissementsboedel zou verkrijgen, zou dit een doorbreking zijn van het wettelijke systeem. Het is dan ook denkbaar dat een moedermaatschappij niet bereid is een onvoorwaardelijke concerngarantie af te geven, maar dat zij enkel bereid is een garantie af te geven mits zij een regresvordering verkrijgt op de huurder dan wel ingeval van faillissement van huurder op de faillissementsboedel.
Meer weten?
De aanspraak van een verhuurder op een concerngarantie valt of staat met een goede formulering van de garantie. Indien u een huurovereenkomst wilt aangaan en tot meerdere zekerheid een concerngarantie wenst overeen te komen met de moedermaatschappij van huurder, neemt u dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten. Zo voorkomt u als verhuurder dat u achteraf met “lege handen” achterblijft.
Lees ook eens: Geen sluiting bedrijfspand na hennepplantage, aansprakelijkheid makelaar bij onjuiste meting, WOZ-waarde van invloed op de huurprijs
Tags: huurrecht, huurovereenkomst , verhuurder , concerngarantie