12.03.2018 | Manon Engbers - 0 reactie(s)
Verduurzaming en renovatie is nog steeds een hot item. Zowel in het (sociale) woningbouwsegment als bij bedrijfsmatig onroerend goed. Maar hoe gaat dat nu precies in zijn werk indien er sprake is van een huurrelatie? Is een huurder verplicht om de door de verhuurder gewenste renovatiewerkzaamheden te gedogen?
één verhuurder, één renovatieplan
Op 25 oktober 2017 heeft de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam, afdeling kantonzaken, een tweetal vonnissen gewezen over hetzelfde renovatievoorstel van dezelfde verhuurder. In beide procedures stond de vraag centraal of de huurder moet gedogen dat de verhuurder in het gehuurde de open verbrandingstoestellen vervangt door HR-ketels. Het belang van de verhuurder is in beide zaken gelijk. De verhuurder wenst de open verbrandingstoestellen te vervangen vanuit gezondheid- en veiligheidsoverwegingen. Bijkomend aspect is dat de verhuurder ervoor wil zorgen dat in de toekomst minder energie wordt verbruikt door haar huurders.
Twee verwerende huurders
Huurder 1 betwist dat de open verbrandingstoestellen onveilig zijn en stelt zich op het standpunt dat de vervanging van de open verbrandingstoestellen door HR-ketels niet zal leiden tot een energiebesparing.
Huurder 2 gooit het over een geheel andere boeg. Hij stelt dat zijn woning binnen afzienbare tijd wordt gesloopt en dat de verhuurder op grond van deze omstandigheid geen belang heeft bij het vervangen van de open verbrandingstoestellen door HR-ketels.
Oordeel Voorzieningenrechter
De Voorzieningenrechter stelt in beide uitspraken voorop dat een huurder uit hoofde van artikel 7:220 lid 1 en 2 BW dient mee te werken aan een renovatie indien de verhuurder daartoe, gelet op de belangen van de verhuurder en de huurder, een redelijk voorstel heeft gedaan.
In de procedure tegen huurder 1 trekt de huurder aan het kortste eind. De huurder dient de renovatiewerkzaamheden te gedogen. De verhuurder heeft naar het oordeel van de Voorzieningenrechter voldoende aangetoond dat HR-ketels veiliger zijn en leiden tot een lager energieverbruik. Het belang van huurder 1 dient hiervoor te wijken.
In de procedure tegen huurder 2 heeft de verhuurder het nakijken. Gelet op de voorgenomen sloopwerkzaamheden is de Voorzieningenrechter met de huurder van oordeel dat de verhuurder geen (voldoende) belang heeft bij de voorgenomen renovatiewerkzaamheden. In deze procedure prevaleren de belangen van huurder 2.
Kanttekening
Wat opvalt is dat de verhuurder in beide procedures heeft gesteld dat de vervanging van de open verbrandingstoestellen dient te worden gekwalificeerd als renovatiewerkzaamheden, terwijl zij ook het veiligheidsaspect noemt. Gelet op dit veiligheidsaspect kan de vervanging wellicht ook worden gekwalificeerd als dringende werkzaamheden. In dat geval is een huurder verplicht de vervanging te gedogen en vindt er geen belangenafweging plaats.
Wij helpen u graag!
Uit deze uitspraken blijkt dat grote waarde wordt gehecht aan de gestelde feiten en de omstandigheden van het geval. Het is dan ook zaak dat deze in een procedure op een juiste wijze worden weergegeven, zodat uw belangen, of u nu huurder of verhuurder bent, optimaal tot uitdrukking komen in de procedure. Wilt u graag meer informatie dan kunt u contact opnemen met één van de huurrechtspecialisten van BAX advocaten belastingkundigen.
Lees verder