26.03.2019 | Michelle van Bindsbergen - 0 reactie(s)
In aansprakelijkheidskwesties is het aanvangsmoment van aansprakelijkheid een cruciaal punt bij de vaststelling van het causaal verband en de schade. Hoe zit dit in het geval een overheid een onrechtmatig besluit neemt? Welk tijdstip is dan van belang voor vaststelling van de schade en het causaal verband? Op 15 maart 2019 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin onder andere wordt ingegaan op de vraag wat het ingangstijdstip van aansprakelijkheid is.
In deze kwestie had de gemeente onterecht een aanvraag van een bouwvergunning geweigerd. Dit weigeringsbesluit was om twee redenen onrechtmatig. Ten eerste was de aanvraag niet in strijd met het bestemmingsplan. Ten tweede had de gemeente buiten de beslistermijn beslist, waardoor de vergunning vanaf dat moment van rechtswege was verleend. Het besluit werd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vernietigd.
Moment van aansprakelijkheid
In het geval een besluit door de bestuursrechter is vernietigd geldt dat het besluit onrechtmatig is vanaf het tijdstip dat het genomen is. Dit geldt ook in de situatie, zoals in deze kwestie aan de orde was, er op een eerder moment een vergunning van rechtswege is verleend.
Het aanvangsmoment van aansprakelijkheid kan voor het onrechtmatige besluit liggen als er sprake is van onrechtmatigheid wegens het niet tijdig beslissen, of vanwege het niet in kennis stellen van de verlening van rechtswege. Deze gronden waren in cassatie echter niet (meer) aan de orde.
Belang
Uit bovengenoemd arrest van de Hoge Raad blijkt hoe belangrijk het is om vast te stellen vanaf welk moment een bestuursorgaan aansprakelijk is. Dit kan van doorslaggevende betekenis zijn bij de vraag of en zo ja hoeveel schade er moet worden vergoed. In lijn met eerdere rechtspraak wordt met betrekking tot onrechtmatige besluitvorming beslist, dat de ingangstijd in het geval van een onrechtmatig besluit het tijdstip is waarop het besluit genomen is. Het is van belang om hierover in een vroegtijdig stadium duidelijkheid te verkrijgen, zodat er een goede inschatting van het aansprakelijkheidsrisico kan worden gemaakt.
Meer weten?
Heeft u een vraag inzake overheidsaansprakelijkheid of wilt u meer informatie? Neem dan gerust contact met ons op.
Zie voor de volledige uitspraak: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2019:353
Tags: aansprakelijkheid, overheidsaansprakelijkheid, michellevanbindsbergen, bouwvergunning
Lees verder
20.03.2019 | Michiel Deppenbroek - 0 reactie(s)
Het is inmiddels algemeen bekend dat van verhuurders van bedrijfsonroerend goed verwacht wordt dat zij voldoende maatregelen nemen ter voorkoming van misbruik van het gehuurde voor bijvoorbeeld hennepteelt. Uit een recente uitspraak van de Raad van State van 13 maart 2019 blijkt dat de burgemeester op grond van art. 13b Opiumwet na het aantreffen van een hennepplantage in een verhuurd gebouw het verhuurde gebouw heeft gesloten voor de duur van zes maanden.
Opvallend in deze zaak was de verhuurder zowel in de huurovereenkomst expliciete verbodsbepalingen had opgenomen die mede strekken tot het voorkomen van misbruik (verbod op onderhuur, verbod hennepplantage), de identiteit van de huurder had gecontroleerd (onder meer door een NVM-bedrijfstoets) en elke drie maanden het verhuurde had gecontroleerd. Ondanks dat werd er een hennepplantage bij een inval geconstateerd en daarom ging de burgemeester conform de beleidsregels tot sluiting over.
Raad van State besluit tot onjuiste sluiting
Hoewel de beslissing van de burgemeester bij de rechtbank stand hield, heeft de Raad van State de sluiting onjuist bevonden. Ook ingeval van beleid moet de burgemeester een individueel geval toetsen op bijzondere omstandigheden. Nu de verhuurder volledig had voldaan aan de aanwijzingen uit een gemeentelijke folder ter voorkoming van een hennepkwekerij, was er volgens de Afdeling sprake van bijzondere omstandigheden die met zich brachten dat de burgemeester niet tot sluiting heeft kunnen besluiten.
Let dus goed op bij het sluiten van een huurovereenkomst dat aantoonbaar a) een gedegen onderzoek is gedaan naar de potentiële huurder, b) de huurovereenkomst voorziet in de relevante, verbods- en controlebepalingen, en c) tenminste elke drie maanden door de verhuurder het verhuurde volledig wordt gecontroleerd. Dan zal in beginsel een sluiting van het pand niet mogelijk zijn.
Meer weten?
Heeft u vragen inzake een huurrechtkwestie? Neem dan gerust contact met ons op.
Lees ook eens: WOZ-waarde van invloed op de huurprijs
Tags: huurrecht, hennepteelt, huurovereenkomst, verhuuder
Lees verder
20.03.2019 | Mike Timmer - 0 reactie(s)
De Regeling compensatie transitievergoeding heeft inmiddels het licht gezien. Werkgevers kunnen nu beoordelen of zij er verstandig aan doen het slapende dienstverband al dan niet te beëindigen. Daarvoor geldt overigens geen algemeen advies. Het is sterk afhankelijk van de situatie van het geval. Als de werkgever eigen risico drager is en de werknemer een WGA-uitkering heeft, is het in verband met de re-integratie verplichtingen van werkgever verstandig om de arbeidsovereenkomst in stand te laten. Dat geldt ook als de werknemer bijna de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt. Immers, hoeft bij een beëindiging vanwege het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd geen transitievergoeding te worden betaald.
In het geval de werknemer echter een IVA-uitkering heeft en de werkgever geen rechtens te respecteren belang heeft om de arbeidsovereenkomst niet te beëindigen, is het maar sterk de vraag of de werkgever de arbeidsovereenkomst in de toekomst slapend kan houden. Recent (27 december 2018) is er een uitspraak geweest van het Scheidsgerecht Gezondheidszorg, waarin een transitievergoeding is toegekend aan een werknemer (met een IVA-uitkering) met een beperkte levensverwachting. Die uitspraak staat op dit moment nog in schril contrast met eerdere uitspraken over het antwoord op de vraag of een werkgever kan worden gedwongen om de arbeidsovereenkomst te doen eindigen onder betaling van een transitievergoeding aan een werknemer. De huidige rode lijn in de rechtspraak is immers dat een werkgever de beleidsvrijheid heeft om zelf te bepalen om de arbeidsovereenkomst met een werknemer die 104 weken arbeidsongeschikt is, wel of niet te beëindigen.
Voor nu is het voor werkgever belangrijk om te weten dat de Regeling niet de volledige transitievergoeding compenseert. De Regeling kent een aantal beperkingen in de compensatie. Zo wordt er door het UWV:
niet meer gecompenseerd dan het bedrag van de transitievergoeding zoals die geldt (en door werkgever verschuldigd is) op het moment dat de loondoorbetalingsverplichting na 104 weken arbeidsongeschiktheid ziekte afloopt. Er wordt dus niet meer gecompenseerd dan het bedrag waarop de zieke werknemer recht heeft op het moment dat hij 2 jaar ziek is. De periode dat het dienstverband slapend is gehouden, valt daar dus (logischerwijze) niet onder;
de compensatie is nooit hoger dan het bedrag aan loon dat werkgever tijdens de twee jaar ziekte aan de werknemer heeft moeten (let op de arbeidsovereenkomst en/of de cao betreffende de loondoorbetalingsverplichting) doorbetalen;
als derde beperking geldt dat wanneer aan de werkgever een loonsanctie is opgelegd door het UWV in verband met het onvoldoende nakomen van de re-integratieverplichtingen, de periode van de loonsanctie (ook logisch) niet meetelt bij de berekening van de hoogte van de compensatie.
Als u als werkgever thans besluit om de werknemer een aanbod te doen, houdt dan rekening met hiervoor vermelde beperkingen in het kader van de compensatie. In het geval de arbeidsovereenkomst (na 2 jaar arbeidsongeschiktheid) eindigt met een vaststellingsovereenkomst, bent u als werkgever niet gehouden aan het betalen van de volledige transitievergoeding. U kunt er ook voor kiezen om alleen dat deel dat wordt gecompenseerd vanuit de compensatieregeling aan te bieden.
Meer weten?
Uiteraard kunt u voor meer informatie contact met ons opnemen.
Lees ook eens: compensatie transitievergoeding defininief
Tags: Arbeidsrecht, MikeTimmer, transitievergoeding, arbeidsongeschiktheid, loondoorbetalingsverplichting, slapenddienstverband
Lees verder
04.03.2019 | Michiel Deppenbroek - 0 reactie(s)
Op 22 februari 2019 heeft de Hoge Raad een – voor de beroepsaansprakelijkheid van een makelaar – interessant arrest gewezen. De casus betrof een geval waarbij de NVM-makelaar een oppervlakte van een te verkopen woning onjuist had vermeld. Het is inmiddels bekend dat van een NVM-makelaar verwacht wordt dat hij de voor hen geldende meetinstructie (NEN 2580) behoort toe te passen bij het inmeten. Dat ging in dit geval mis.
Aansprakelijkheid van de makelaar jegens de kopers, die een woning kochten die 124 m2 woonoppervlakte had, waar de brochure 150 m2 vermeldde, werd aangenomen. Interessant is echter hetgeen de Hoge Raad nadien vaststelde met betrekking tot de omvang van de schade.
Berekening van de schade
Bij de berekening van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de werkelijke situatie (inclusief de fout van de makelaar) en de situatie die zou zijn ontstaan indien de fout niet was gemaakt. Het gerechtshof oordeelde dat de kopers voor de koopsom een woning met een 150 m2 woonoppervlakte mochten verwachten en dat de schade moest worden begroot door het verschil in waarde van een woning van 150 m2 en 124 m2 woonoppervlakte vast te stellen.
Dat is volgens de Hoge Raad onjuist. Immers, de fout weggedacht (en dus ingemeten conform NEN 2580), zou de gekochte woning nog steeds een woonoppervlakte van 124 m2 hebben. De gekochte woning is door de fout niet in waarde verminderd.
Na verwijzing zal een ander gerechtshof de omvang van de schade moeten begroten. Naar mijn verwachting zal dat hof toch een deskundige benoemen die een waardetaxatie van de woning op basis van de werkelijke gegevens zal uitvoeren, waarbij een verschil tussen die waarde (als die lager is dan de koopprijs) en de koopprijs als schade kan worden begroot. Daaraan ligt dan ten grondslag de gedachte dat, de fout weggedacht, de koper bereid zou zijn geweest wel die (lagere) koopsom te betalen terwijl de verkoper geacht kan worden bereid te zijn geweest tegen die lagere, maar wel reële, prijs te verkopen.
Meer weten?
Wilt u meer informatie of heeft u vragen? Neem dan gerust contact met ons op.
Lees ook eens: WOZ-waarde van invloed op de huurprijs
Tags: Blog, huurrecht, michieldeppenbroek, makelaar, aansprakelijkheid, bouwrecht
Lees verder