Menu

Blog

 

Over wetten en regels raken wij niet uitgepraat. Aan elke wet zit onlosmakelijk een discussie vast. Onze advocaten en belastingkundigen houden zich graag bezig met ontwikkelingen en interessante casussen in hun eigen rechtsgebied. Dit vertalen zij naar actuele, openhartige blogs.

Appartementsrecht: Wat koop je? (deel 1)

31.03.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)

 

In het dagelijks spraakgebruik, is een appartement een woning in een groter gebouw. Bij de term ‘een appartementsrecht’ kan daarom snel de gedachte ontstaan dat het moet gaan om een woonappartement. Niets is minder waar. Bij een appartementsrecht kan het ook om een bedrijfsruimte gaan, of om een woning op een vakantiepark, een berging of een parkeerplek.       Appartementsrechten kunnen dus allerlei formaten en bestemmingen hebben, maar juridisch bestaat een appartementsrecht altijd uit dezelfde onderdelen: een eigendomsaandeel in de grond en het gebouw het exclusieve gebruiksrecht van het privé-gedeelte het medegebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten   De eigenaar van een appartementsrecht wordt een appartementseigenaar genoemd.   Onderdeel 1: Eigendomsaandeel in de grond en het gebouw Het eerste onderdeel van een appartementsrecht is eigendom. De appartementseigenaren zijn samen eigenaar van de grond en van het gebouw. Iedere appartementseigenaar heeft een aandeel in de eigendom. Dat eigendomsaandeel ziet niet op het appartement. Een appartementseigenaar kan dus niet zeggen dat hij eigenaar is van de grond onder zijn appartement, of het dak boven zijn appartement. In plaats daarvan heeft de appartementseigenaar een eigendomsaandeel in het hele complex. In de splitsingsakte staat hoe groot dat aandeel is. Iedere appartementseigenaar is mede-eigenaar van het hele grondstuk en van het hele gebouw, van fundering tot dak.   Onderdeel 2: Exclusief gebruiksrecht van het privé-gedeelte Het tweede onderdeel van een appartementsrecht is een exclusief gebruiksrecht. Een appartementseigenaar heeft de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een gedeelte van het gebouw. Eenvoudiger gezegd, een appartementseigenaar heeft als enige het gebruiksrecht van zijn eigen appartement. Dat kan dus een woning zijn of een bedrijfsruimte. Dit worden de privé-gedeelten genoemd. Deze zijn ingetekend op de splitsingstekening. Bepaalde installaties kunnen bij een privé-gedeelte horen. Bijvoorbeeld een verwarmingsinstallatie. De appartementseigenaar is verantwoordelijk voor zijn privé-gedeelte.   Onderdeel 3: Medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten Het derde onderdeel van een appartementsrecht is het medegebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten van de grond en het gebouw. Dit zijn de ruimten in het gebouw en op het perceel die niet tot een privé-gedeelte behoren. Bijvoorbeeld een gemeenschappelijke hal, een trappenhuis of een parkeerterrein voor gezamenlijk gebruik. Uitgangspunt is dat alle appartementseigenaren de gemeenschappelijke gedeelten mogen gebruiken conform de bestemming. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.   Een appartementseigenaar is daarnaast verplicht lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Daarover meer in een van de opvolgende artikelen.

 

Tags: appartementsrecht, vve, verenigingvaneigenaars, gebruiksrecht

 

Lees verder

Het ontstaan van appartementsrechten (deel 2)

31.03.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)

 

De eigenaar van een gebouw met bijvoorbeeld 5 bedrijfsruimten kan elke bedrijfsruimte afzonderlijk verhuren, maar het is niet mogelijk om een bedrijfsruimte afzonderlijk te verkopen en de eigendom daarvan over te dragen. De grond en het gebouw met 5 bedrijfsruimten zijn – als uitgangspunt – juridisch een geheel, het is een registergoed.   Als de eigenaar toch een afzonderlijke bedrijfsruimte wil verkopen, dan kan hij zijn eigendomsrecht op het gebouw met de bijhorende grond splitsen in vijf appartementsrechten. Deze splitsing komt tot stand door een notariële splitsingsakte die samen met een splitsingstekening wordt ingeschreven in de openbare registers.   Met de splitsingsakte wordt ook een Vereniging van Eigenaars opgericht en wordt het splitsingsreglement van de VvE vastgesteld.   Elk van de 5 appartementsrechten kan nu als een afzonderlijk registergoed worden verkocht en bijvoorbeeld bezwaard met een hypotheek.   Hierboven is een bedrijfsgebouw als voorbeeld genomen, maar ook woongebouwen, parkeerterreinen, recreatieparken en onbebouwde grond kunnen voorwerp van een splitsing in appartementsrechten zijn.   In het voorbeeld hierboven is gesproken over het splitsen van een eigendomsrecht (op een gebouw). Het is ook mogelijk om een recht van erfpacht of een opstalrecht in appartementsrechten te splitsen. In dat geval worden de gezamenlijke appartementseigenaren erfpachter of opstaller.   Tot slot is het in sommige gevallen mogelijk om een appartementsrecht weer als voorwerp van splitsing te nemen. Dat wordt ondersplitsing genoemd.   Kortom, er zijn ontzettend veel mogelijkheden om gebouwen of terreinen in appartementsrechten te splitsen. Dat geeft dus telkens als voordeel dat in het grotere geheel iedere gebruikseenheid (woning, parkeerplek, bedrijfsruimte, berging, enzovoorts) los kan worden verkocht en gefinancierd. Bovendien kunnen (en moeten) allerlei regels over gebruik, beheer en kostenverdeling worden vastgelegd in de splitsingsstukken. Daarover meer in een van de opvolgende artikelen.

 

Tags: appartementsrecht, vve, splitsingsakte, eigendomsrecht

 

Lees verder

VvE en Lidmaatschap: Wat moet je weten? (deel 3)

31.03.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)

 

De Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt opgericht met de splitsingsakte, dat is een wettelijk vereiste. Als een gebouw in appartementsrechten wordt gesplitst, dan ontstaat dus per definitie een VvE.   De VvE heeft de taak om de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw te beheren en de belangen van de gezamenlijke eigenaren te behartigen. Handhaving van het splitsingsreglement is daar een belangrijk onderdeel van.   Een VvE bestaat uit verschillende organen (onderdelen). De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan. In de praktijk komt dit tot uiting door het feit dat de vergadering van eigenaars bevoegd is over de belangrijkste onderwerpen en grotere uitgaven te beslissen. De vergadering van eigenaars beslist op democratische manier over voorliggende onderwerpen. Het benoemen van het bestuur van de VvE is daar een voorbeeld van. Dat gebeurt bij vergaderbesluit. Het bestuur van de VvE beheert de financiële middelen van de VvE maar heeft daarnaast in hoofdzaak als taak om besluiten van de vergadering van eigenaars uit te voeren. Het bestuur is dus daadwerkelijk ondergeschikt aan de vergadering van eigenaars en dat wordt in de praktijk nog wel eens vergeten. Het derde orgaan van de VvE is de Voorzitter van de vergadering, eveneens benoemd door de Vergadering van Eigenaars. De voorzitter leidt de vergadering van eigenaars en kan in spoedeisende gevallen het bestuur toestemming geven om noodmaatregelen te nemen. De vergadering van eigenaars is ook bevoegd om commissies in te stellen (een technische commissie bijvoorbeeld) of een VvE-beheerder aan te stellen ter uitvoering van een of meerdere bestuurstaken.   Het mag duidelijk zijn, de vergadering van eigenaars bepaalt de koers van de VvE. De vergadering van eigenaars bestaat uit alle leden (appartementseigenaren) van de VvE en dat is niet toevallig, want de wet bepaalt dat eenvoudigweg. Het lidmaatschap kan niet worden opgezegd. Daar komt bij dat ‘niet-eigenaren’ geen lid kunnen worden van de VvE. Kortom, de gezamenlijke appartementseigenaren vormen het ledenbestand van de VvE. Aan dat lidmaatschap zijn diverse rechten en plichten verbonden. De meest belangrijke zijn:   Toegang tot de vergadering van eigenaars waar het VvE-lid onderwerpen mag agenderen, het woord mag voeren en zijn stemrecht mag uitoefenen. De plicht om bij te dragen in de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaren. In het dagelijks spraakgebruik zijn dit de kosten van de VvE, zoals onderhouds- en energiekosten van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en verzekeringskosten. Het splitsingsreglement bepaalt welke kosten voor rekening van de VvE komen en in welke verhouding de leden moeten bijdragen. Een VvE-lid is verplicht om de regels in het splitsingsreglement na te leven, zoals bijvoorbeeld een verbod om spullen te stallen in de gemeenschappelijke hal. Spiegelbeeldig heeft een VvE-lid het recht om van zijn medebewoners te vragen dezelfde regels te respecteren en de VvE om handhaving te vragen als medebewoners dat niet doen.       Kortom, een appartementseigenaar is onderdeel van de VvE met alle rechten en plichten die daaraan verbonden zijn en is medeverantwoordelijk voor de manier waarop de VvE haar taken uitvoert. Uit vaste rechtspraak blijkt dan ook dat een eigenaar niet kan volstaan met roepen vanaf de zijlijn dat de VvE haar taken niet goed uitvoert en vervolgens betaling van zijn VvE-bijdragen staakt. Van de eigenaar wordt verwacht dat hij probeert invloed uit te oefenen in de VvE, door de rechten te gebruiken die aan het VvE-lidmaatschap zijn verbonden. Dat lijkt eenvoudig, maar in de praktijk kan het behoorlijk lastig zijn

 

Tags: appartementsrecht, splitsingsakte, splitsingstekening

 

Lees verder

Baas over eigen huis... samen met de VvE

15.03.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)

 

Als eigenaar van een grondgebonden woning ben je baas over eigen huis. Onderhoud, verbouwingen, de manier waarop je ruimtes gebruikt; je mag zelf beslissen. Bij een woning in een appartementengebouw ligt dat anders. Daar is de VvE vaak beslissingsbevoegd. Dat hoeft geen probleem te zijn. Integendeel zelfs. Maar het is wel belangrijk om je rechtspositie te kennen, oftewel: Wat heb je en wat mag je.   Met een appartement wordt vaak een woning in een groter gebouw bedoeld. Bij de term ‘een appartementsrecht’ ontstaat daarom al snel de gedachte dat het om een woonappartement gaat. Niets is minder waar. Bij een appartementsrecht kan het ook om een bedrijfsruimte, een vakantiehuis of een parkeerplek gaan. Allerlei formaten en bestemmingen zijn mogelijk, maar juridisch bestaat een appartementsrecht uit 3 onderdelen.   Het eerste onderdeel van een appartementsrecht is eigendom. De appartementseigenaren zijn samen eigenaar van het hele grondstuk en het hele gebouw. Iedere appartementseigenaar heeft een onverdeeld aandeel. Een appartementseigenaar kan dus niet zeggen dat hij eigenaar is van de grond onder zijn appartement, of de muren van zijn appartement.    Het tweede onderdeel is een exclusief gebruiksrecht. Een appartementseigenaar heeft als enige het gebruiksrecht van zijn privé-gedeelte, bijvoorbeeld een woning of bedrijfsruimte. Hij mag zijn privé gedeelte gebruiken conform de bestemming in de splitsingsakte. Ook mag hij zelf beslissen over veranderingen aan zijn privé gedeelte mits hij de gemeenschappelijke gedeelten niet raakt en zich houdt aan de regels in het splitsingsreglement. De privé gedeelten zijn ingetekend op de splitsingstekening.   Het derde onderdeel van een appartementsrecht is het medegebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten. Dit zijn bijvoorbeeld een hal, een (fietsen)berging of een parkeerterrein voor gezamenlijk gebruik. Alle appartementseigenaren mogen deze ruimten gebruiken conform bestemming. Daarnaast zijn veel onderdelen van- en installaties in het gebouw meestal gemeenschappelijk, zoals buitenmuren, daken, liften en collectieve verwarmingsinstallaties. De VvE beheert deze gedeelten, draagt de kosten daarvan en is beslissingsbevoegd.   Een appartementseigenaar is verplicht lid van de VvE (Vereniging van Eigenaars). Samen met de andere leden neemt hij de VvE-besluiten in de vergadering van eigenaars, waarna het bestuur haar beheertaken kan uitvoeren. Handhaving van het splitsingsreglement hoort daar ook bij.   Kortom, wonen (of werken) in een appartementengebouw vraagt wat tijd, betrokkenheid en solidariteit van de eigenaren. Een actieve VvE kan bazig lijken, maar bedenk dat je daar zelf onderdeel van bent en invloed hebt. Een goed functionerende VvE is uiteindelijk in het belang van alle eigenaren!   Wil je meer informatie over appartementsrecht? Ik vertel je er graag meer over dus neem gerust contact met mij op.

 

Tags: appartementsrecht, verenigingvaneigenaren, vve

 

Lees verder

Het belang van mediation

01.03.2021 | Annemieke Wiltink - 0 reactie(s)

 

Mediation is een manier om geschillen tussen twee of meer partijen op te lossen onder leiding van een deskundige, de mediator, zonder tussenkomst van een rechter. Mediation kenmerkt zich door het vrijwillig karakter daarvan. Daarnaast geldt dat het mediationtraject vertrouwelijk en vrijblijvend plaatsvindt.    Toch zijn er situaties waarbij het vrijwillige en vrijblijvende karakter onder druk staat. In deze blog licht ik dat toe aan de hand van een voorbeeld uit de arbeidsrechtpraktijk.   Mediation in het arbeidsrecht Twee vragen zijn daarbij van belang, te weten: 1) zijn partijen (werkgever en werknemer) verplicht om mee te werken aan mediation, en 2) heeft het wel of niet meewerken door een van de partijen aan mediation invloed op een toewijzing van een ontbindingsverzoek door de rechter of op het toekennen van een billijke vergoeding?   Op zichzelf zou die invloed opmerkelijk zijn, gelet op het feit dat vrijwilligheid en vrijblijvendheid belangrijke uitgangspunten zijn voor mediation. Toch wordt in de praktijk duidelijk dat een verplichting tot meewerken aan mediation kan bestaan door de invulling van de norm van goed werkgever- c.q. goed werknemerschap van art. 7:611 BW. Daarnaast kan op basis van de wettelijke re-integratie-verplichtingen (Wet Verbetering Poortwachter) een plicht tot meewerken aan mediation ontstaan. Ligt er een advies van een arbo-, of bedrijfsarts of van het UWV, waaruit volgt dat mediation gewenst is, dan heeft dat gevolgen voor het vrijwillige en vrijblijvende karakter. Staat de werkgever of de werknemer niet open voor mediation, dan zal gemotiveerd moeten worden aangeven waarom niet meegewerkt is aan de mediation.   Vijf vuistregels Uit rechtspraak kan worden afgeleid dat de vijf vuistregels van Pel (2007) zoals die zijn ontwikkeld bij mediation in het arbeidsrecht in beginsel nog steeds gelden. Wat houden die ook alweer in:   1. Het ontbindingsverzoek Na een mislukte mediation zal de kantonrechter een ontbindingsverzoek toewijzen. De rechter zal concluderen dat de arbeidsrelatie dusdanig verstoord is, dat deze moet eindigen.   2. De hoge vergoeding Een werkgever die mediation weigert, loopt het risico een hogere vergoeding te moeten betalen bij ontbinding. Een rechter vindt dat van een goed werkgever mag worden gevergd zich door middel van mediation in te spannen het conflict op te lossen.   3. De lage vergoeding Een werknemer die mediation weigert, loopt het risico op toewijzing van een lagere vergoeding bij ontbinding. De werknemer handelt in strijd met het beginsel van goed werknemerschap, hetgeen zich vertaalt in de lagere vergoeding.   4. Geen recht op doorbetaling Een zieke werknemer die niet meewerkt aan mediation, riskeert het recht op doorbetaling van loon kwijt te raken. Een werknemer dient, eveneens op basis van het beginsel van goed werknemerschap, zich in te spannen voor re-integratie en een conflict dat de re-integratie belemmert, uit de weg te helpen.   5. Het risico van doorbetaling Een werkgever die niet meewerkt aan een mediationtraject met een zieke werknemer, riskeert loon te moeten doorbetalen, ook in geval van situatieve arbeidsongeschiktheid, waarbij de psychische of lichamelijke klachten een directe relatie hebben tot de verstoorde arbeidsrelatie. Is sprake van situatieve arbeidsongeschiktheid en dus niet van medische arbeidsongeschiktheid, dan bestaat geen recht op loon, tenzij de werkgever onvoldoende doet om het conflict op te lossen.   De richtlijn van de Nederlandse Vereniging voor Arbeids- en Bedrijfsgeneeskunde (NVAB) Ook bedrijfsartsen hebben (naast de reeds jaren bestaande Werkwijzer STECR) in 2019 te maken gekregen met een nieuwe richtlijn, vastgesteld door De Nederlandse Vereniging voor Arbeids- en Bedrijfsgeneeskunde (NVAB) die van hen veel meer verwacht in het kader van de (preventie van) conflicten op de werkvloer. Zie hiervoor de Richtlijn conflicten in de werksituatie.   In de praktijk Uit een vrij recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 19 januari 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:66) wordt nog eens duidelijk hoeveel waarde door rechters wordt toegekend aan het uitgebrachte deskundigenoordee van het UWV. In deze kwestie ging het om een juridisch/administratief medewerkster die tevens – hoe ironisch – werkzaam was geweest als mediator. Het gerechtshof oordeelt dat de werkneemster onvoldoende re-integratie-inspanningen heeft verricht waardoor een opgelegde loonstop onder meer vanwege het niet meewerken aan mediation terecht is geweest. Verder oordeelt het gerechtshof dat geen sprake was van ernstig verwijtbaar handelen van de werkgever (o.a. in het kader van de voorstellen tot mediation), waardoor er geen plaats is voor toekenning van een billijke vergoeding, zoals gevraagd door de werkneemster.   Conclusie Ook al heeft mediation een vrijwillig en vrijblijvend karakter, toch zijn er situaties denkbaar waarbij het volgen van mediation noodzakelijk is teneinde te voldoen aan de eisen van goed werkgever- c.q. goed werknemerschap.     Meer weten? Heeft u een conflict met uw (zieke) werknemer of kan uw team niet meer met elkaar door 1 deur? Denk dan eens aan mediation. Mediation is een vorm van buitengerechtelijke conflictoplossing. Partijen zoeken onder begeleiding van de mediator naar een duurzame oplossing voor hun geschil. De mediator legt partijen geen (juridische) beslissing op. Partijen houden de controle over de oplossing in eigen hand. Die oplossing is daarom vaak duurzamer. Het onderhandelingsresultaat wordt vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst die juridisch bindend en afdwingbaar is.   Via mediation kunt u een conflict in de kiem smoren en veelal op relatief korte termijn en zonder substantiële kosten duurzaam oplossen.   Advocaat Annemieke Wiltink is tevens geregistreerd als Mfn-mediator en beantwoordt graag uw eventuele vragen over mediation. Uiteraard is zij ook beschikbaar om bij een (dreigend) geschil als mediator op te treden. Neem gerust vrijblijvend contact met haar op.   Lees ook eens: Mediation: de kortste weg naar een oplossing

 

Tags: mediator, mediation, oplossing, geschilbeslechting

 

Lees verder

Op de hoogte blijven?

Op de hoogte blijven?

Onze advocaten en belastingkundigen informeren u graag over actuele ontwikkelingen op het gebied van recht en jurisprudentie.

Lees ons nieuws

Medewerkers ontmoeten

Medewerkers ontmoeten

De interne samenwerking tussen veertien advocaten, een fiscaal jurist en een team van stafmedewerkers is uniek in de Achterhoek.

Medewerkers

gogoanime