25.04.2022 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)
In mijn vorige blog heb ik omschreven dat bij transformatie van vastgoed onbewust een illegaal privaat elektriciteitsnet kan worden gerealiseerd. Bij het ontwerp van een warmtevoorziening geldt een soortgelijk risico. Als meerdere woningen of bedrijfsruimten zijn aangesloten op 1 verwarmingsinstallatie, is in de regel de Warmtewet van toepassing. De persoon die de warmte aan die woningen of bedrijfsruimten levert, is leverancier in de zin van de Warmtewet en daarmee gebonden aan wettelijke taken en verplichtingen. Dit kan behoorlijke problemen opleveren als hier in de ontwikkelingsfase geen rekening mee is gehouden.
Een voorbeeld uit de praktijk
Een kerkgebouw wordt getransformeerd tot woonappartementen. De ontwikkelaar kiest voor een collectieve verwarmingsvoorziening waarmee alle appartementen worden verwarmd. Daarnaast regelt de ontwikkelaar dat een Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt opgericht voor het beheer van het gebouw, waaronder de verwarmingsinstallatie.
Gevolg
In bovenstaande situatie is de VvE leverancier in de zin van de Warmtewet. Samengevat is de VvE in ieder geval verplicht om het warmteverbruik per appartement vast te stellen en af te rekenen conform de Warmtewet. Hierbij is het goed te weten dat de wet zowel technische als administratieve taken en plichten oplegt. Als daar geen rekening mee is gehouden door de ontwikkelaar, dan bestaat het risico dat de installatie en de administratie achteraf aangepast moeten worden. Naast juridische geschillen kan dat ook de nodige kosten meebrengen.
Nog anders wordt het als de ontwikkelaar of een (technisch) dienstverlener de verwarmingsinstallatie in beheer krijgt en op grond van de Warmtewet leverancier is. In dat geval legt de Warmtewet namelijk nog veel meer taken en verplichtingen op, zoals de plicht om contracten te sluiten met de verbruikers, een storingsregistratie bij te houden en ten hoogste de door ACM vastgestelde maximumtarieven door te berekenen aan verbruikers.
De taken en plichten die voortvloeien uit Warmtewet zijn van dwingend recht. Dat betekent dat partijen juridisch gezien geen andere keus hebben dan de Warmtewet na te leven. Toch kunnen in de praktijk situaties bestaan waarin een VvE (of een andere warmteleverancier) lange tijd warmte levert zonder zich zelfs maar bewust te zijn van het wettelijke takenpakket. Dat gaat meestal goed, totdat een bewoner klaagt over de aan hem doorberekende kosten. Als het eenmaal zover is, dan zijn de hersteltrajecten vaak kostbaar en tijdrovend.
Problemen en kosten voorkomen
Denk niet alleen na over de technische aspecten van de warmtevoorziening, maar denk ook tijdig na over de juridische aspecten. Als hoofdregel kunt u aanhouden dat de Warmtewet van toepassing is, als meerdere woningen en/of bedrijfsruimten op dezelfde verwarmingsinstallatie zijn aangesloten.
Tot slot is het goed te beseffen dat dit vraagstuk niet alleen bij transformatie van grote gebouwen speelt. Het vraagstuk is ook relevant bij nieuwbouwprojecten, transformatie of renovatie van recreatieparken, splitsing van boerderijen, transformatie van kantoorpanden en ga zo maar door.
Meer informatie?
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, neemt u dan gerust contact met mij op. Dat geldt ook voor eigenaren en huurders die het vermoeden hebben dat de Warmtewet ten onrechte niet wordt gehanteerd.
Lees verder
08.04.2022 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)
Aangejaagd door een woningtekort worden kantoren en maatschappelijk vastgoed steeds vaker getransformeerd tot woonappartementen. Deze appartementen moeten worden aangesloten op een elektriciteitsnet. Het is belangrijk om voor de aanleg van het net vast te stellen, dat geen illegaal privaat net wordt gerealiseerd. Daarmee voorkomt u langlopende geschillen, hersteltrajecten en hoge kosten.
Een voorbeeld uit de praktijk
Een kantoorgebouw wordt getransformeerd tot woonappartementen. Het bestaande gebouw heeft 1 aansluiting op het elektriciteitsnet van de regionale netbeheerder. Achter deze aansluiting wordt door de ontwikkelaar bekabeling gelegd waarop alle woonappartementen worden aangesloten. Bij ieder appartement wordt een tussenmeter geplaatst. Op basis van het daarmee gemeten elektriciteitsverbruik worden kosten aan de desbetreffende appartementseigenaren in rekening gebracht (door de ontwikkelaar of door de Vereniging van Eigenaars).
Gevolg
In bovenstaande situatie heeft de ontwikkelaar een illegaal privaat elektriciteitsnet gecreëerd. De situatie is in strijd met de wet, want het is de ontwikkelaar (of op een later moment de VvE) wettelijk verboden om:
1. het gecreëerde net te beheren;
2. elektriciteit (door) te leveren aan particulieren.
Hoewel de omschreven situatie wettelijk verboden is, blijven dit soort situaties in de praktijk vaak langere tijd geruisloos bestaan. Totdat een bewoner klaagt over de aan hem doorberekende elektriciteitskosten of totdat er technische problemen met het net ontstaan. Iedere bewoner of appartementseigenaar kan de Autoriteit Consument en Markt (ACM) benaderen met een verzoek tot handhaving. Een gerechtelijke procedure tegen de ontwikkelaar of de VvE met de inzet de onrechtmatige situatie ongedaan te maken is in veel gevallen ook een optie.
In theorie kan de ontwikkelaar in dat geval proberen om het onrechtmatige karakter weg te nemen door ACM te vragen om ontheffing te verlenen, op grond waarvan de ontwikkelaar alsnog bevoegd is het net zelf te beheren. Het net wordt dan wettelijk gezien een “Gesloten Distributie Systeem”. In het gegeven voorbeeld is dat geen optie. Aan ontheffing zijn strenge voorwaarden verbonden, waaronder de eis dat het niet is toegestaan om huishoudelijke afnemers van elektriciteit te voorzien.
De ontwikkelaar kan ook proberen om het door hem gerealiseerde net over te dragen aan de regionale netbeheerder, maar in veel gevallen is dat – vanwege de technische eigenschappen van het net – ook geen optie. In de praktijk blijft daarom vaak als enige optie over, dat de regionale netbeheerder zijn elektriciteitsnet verder uitrolt en in ieder woonappartement een nieuwe aansluiting plaatst. Dat is kostbaar, brengt de nodige bouwwerkzaamheden met bijhorende overlast met zich mee en vaak zijn de betrokken partijen het niet eens wie al deze kosten moet betalen. De hersteltrajecten nemen bovendien veel tijd in beslag.
Problemen en kosten voorkomen
Denk niet alleen na over de technische aspecten van de energievoorziening, maar denk ook tijdig na over de juridische aspecten. Als hoofdregel kunt u aanhouden: elke woning (elk WOZ-object) heeft zijn eigen aansluiting op het regionale elektriciteitsnet. Maar let op, er zijn uitzonderingen mogelijk.
Tot slot is het goed te beseffen dat dit vraagstuk niet alleen bij transformatie van grote gebouwen speelt. Het vraagstuk is ook relevant bij nieuwbouwprojecten, transformatie of renovatie van recreatieparken, splitsing van boerderijen, kerkgebouwen en ga zo maar door.
Meer informatie?
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, neemt u dan gerust contact met mij op. Dat geldt ook voor woningeigenaren die het vermoeden hebben dat de woning op een illegaal net is aangesloten en daar iets aan willen doen.
Tags: vastgoed, energierecht, appartementsrecht
Lees verder