Menu

Blog

 

Over wetten en regels raken wij niet uitgepraat. Aan elke wet zit onlosmakelijk een discussie vast. Onze advocaten en belastingkundigen houden zich graag bezig met ontwikkelingen en interessante casussen in hun eigen rechtsgebied. Dit vertalen zij naar actuele, openhartige blogs.

Didam arrest gemeente Zevenaar

29.07.2022 | Michelle van Bindsbergen - 0 reactie(s)

 

Veel gemeenten worstelen met de toepassing van het Didam-arrest. Zo ook de gemeente Zevenaar, blijkt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland.   Wat is er aan de hand? De gemeente Zevenaar heeft 23 kavels aangeboden door middel van meerdere uitgifteprocedures. In deze uitgifteprocedures is de rangorde van geïnteresseerde kopers door de gemeente vastgesteld aan de hand van het moment van inschrijving. De gemeente heeft aan de geïnteresseerde kopers de rangschikking bekend gemaakt. De koopovereenkomsten lagen klaar om ondertekend te worden.   Vervolgens is de gemeente naar aanleiding van het tussentijds gepubliceerde Didam-arrest van mening dat deze uitgifteprocedures in strijd zijn met het gelijkheidsbeginsel. De gemeente staakt de werking van voornoemde uitgifteprocedures en maakt kenbaar een andere uitgifteprocedure te willen organiseren. In deze nieuwe procedure wordt de rangorde niet vastgesteld op basis van het moment van inschrijving, maar op basis van een loting. Deze nieuwe procedure wordt hierna aangeduid als uitgifteprocedure op basis van loting.   Geïnteresseerde kopers die op basis van de eerdere uitgifteprocedures (op basis van het moment van inschrijving) in aanmerking kwamen voor een kavel, maar door de nieuwe procedure daar niet meer zeker van zijn, zijn een procedure gestart bij de rechtbank. In die procedure vorderen zij allereerst een voorlopige voorziening op grond waarvan de gemeente – tijdens de duur van procedure - de nieuwe uitgifteprocedure op basis van loting niet mag organiseren.   Is de uitgifteprocedure op basis van moment van inschrijving van de gemeente Zevenaar in strijd met het Didam-arrest? Het voorlopige oordeel van de rechtbank Gelderland is dat het uitgeven van gemeentelijke grond op basis van het moment van inschrijving niet in strijd is met het Didam-arrest. Deze regel is namelijk toetsbaar en transparant, omdat alle inschrijvingen zijn bijgehouden in een lijst. Het is waarneembaar wie zich op welk moment heeft ingeschreven. Bovendien is deze spelregel volgens de rechtbank redelijk, omdat de gemeente op die manier tegemoet komt aan de wensen en belangen van geïnteresseerde kopers die al heel lang en heel graag in de gemeente willen (blijven) wonen.   Heeft de gemeente onrechtmatig gehandeld door het afbreken van de eerdere uitgifteprocedures? De geïnteresseerde kopers mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. Het ondertekenen van de koopovereenkomst was enkel nog een formaliteit, omdat partijen niet meer konden onderhandelen over de inhoud van de koopovereenkomst. Kortom, de gemeente had de uitgifteprocedure niet mogen staken. Doordat de gemeente de procedure ten onrechte heeft gestaakt, is het voorlopig oordeel dat zij  onrechtmatig handelt jegens de geïnteresseerde kopers.   De rechtbank concludeert voor dit moment dat het de gemeente verboden is om de nieuwe uitgifteprocedure te starten, totdat de rechtbank uitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure. In de bodemprocedure staat de vordering tot toewijzing van kavels conform de eerste uitgifteprocedures, dus uitgifte op basis van moment van inschrijving, centraal.   Meer weten? Twijfelt u als gemeente of u in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel? Of wilt u als particulier/projectontwikkelaar weten of de gemeente in strijd handelt met het Didam-arrest?  Neem dan gerust contact met ons op.

 

Tags: didamarrest

 

Lees verder

Transparante en voorspelbare arbeidsvoorwaarden

27.07.2022 | Maarten Korthuis - 0 reactie(s)

 

Per 1 augustus a.s. veranderen de regels over nevenwerkzaamhedenbedingen, de kosten van verplichte scholing, voorspelbaarheid van arbeidspatronen en bijvoorbeeld de informatieverstrekking van werkgevers aan werknemers. Op die dag zet Nederland de Richtlijn betreffende Transparante en Voorspelbare Arbeidsvoorwaarden in de EU (PbEU 2019, L 186;) om in wetgeving.   Waarom? Het doel van de EU-richtlijn is arbeidsvoorwaarden voor werknemers te verbeteren door deze transparanter en beter voorspelbaar te maken. De in te voeren veranderingen hebben in de regel directe werking. Dat betekent dat de nieuwe wettelijke regels, per 1 augustus 2022, doorgaans direct van toepassing zijn op (lopende) arbeidsovereenkomsten.   Wat verandert er?   De meest in het oog springende veranderingen zijn:   1. Nietigheid nevenwerkzaamhedenbeding   Een verbod op het verrichten van werkzaamheden buiten de reguliere werktijd is vanaf 1 augustus a.s. in principe nietig.  Dat geldt ook als het mogen verrichten van nevenwerkzaamheden slechts kan plaatsvinden, als de werkgever daarvoor toestemming verleent. Van nietigheid is echter geen sprake als een nevenwerkzaamhedenbeding gerechtvaardigd kan worden door objectieve redenen. Objectieve redenen zijn onder andere: gezondheid, veiligheid, de bescherming van vertrouwelijkheid van bedrijfsinformatie, het vermijden van belangenconflicten of de integriteit van overheidsdiensten. Andere omstandigheden die een uitzondering vormen zijn denkbaar.   Het is niet vereist dat in de arbeidsovereenkomst de rechtvaardigingsgronden worden vermeld. Voor arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd en bepaalde tijd gelden geen verschillende regels.   Rechtvaardigingsgronden dienen aanwezig te zijn wanneer een werkgever zich op het nevenwerkzaamhedenbeding beroept. Als een werknemer het niet eens is met rechtvaardigingsgrond(en) van de werkgever, om een werknemer aan een nevenwerkzaamhedenbeding te houden, kan een werknemer de kantonrechter om een oordeel vragen.   2. Kosten verplichte scholing   Scholing van werknemers om het werk, waarvoor ze zijn aangenomen te kunnen verrichten, dient door werkgevers kosteloos te worden verstrekt. Deze regel geldt slechts voor zover een werkgever daartoe verplicht is op grond van - toepasselijk (EU) Unierecht; - toepasselijk nationaal recht; - een cao of - een regeling door of namens een bevoegd bestuursorgaan.   Voor scholing die niet op één van de bovenstaande gronden verplicht is, geldt de verplichting tot kosteloze verstrekking niet. Voor zover mogelijk dient bedoelde scholing tijdens werktijd plaats te vinden. De scholingsuren worden dan als arbeidstijd beschouwd. Onder kosten die voor rekening van de werkgever komen vallen bijvoorbeeld reiskosten, boeken, ander studiemateriaal en examengelden. De verplichting tot het kosteloos aanbieden van scholing geldt niet voor werknemers die doorgaans minder dan vier dagen per week uitsluitend of nagenoeg uitsluitend huishoudelijke werkzaamheden voor andere mensen verrichten. Onder die werkzaamheden valt ook het verlenen van zorg aan (de) leden van het huishouden.   Een beding dat een werknemer verplicht kosten van verplichte scholing bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst terug te betalen of waarbij deze kosten kunnen worden verrekend is bij het inwerking treden van de wet met onmiddellijke ingang nietig. Ook bestaande bedingen worden daardoor getroffen.   3. Onvoorspelbaar werkpatroon   Als het arbeidspatroon van een werknemer onvoorspelbaar (niet vooraf bekend|) is, kan de werknemer alleen verplicht worden te werken op van te voren overeengekomen referentiedagen en -uren. Een werknemer mag weigeren te komen werken op niet van te voren overeengekomen referentiedagen en -uren. De referentiedagen en -uren dienen bij de start van de arbeidsovereenkomst aan de werknemer te worden verstrekt.   In geval sprake is van een onvoorspelbaar werkpatroon kan de werknemer het verrichten van arbeid weigeren als de werkgever (te) kort van te voren de werknemer verzoekt te komen werken. In de regel dient een verzoek tenminste vier dagen voor het verrichten van het werk te worden gedaan. Bij CAO kan deze periode worden bekort.   4. Informatie plichten van de werkgever   De op grond van artikel 7: 655 BW voor werkgevers geldende informatieverplichting (in arbeidsovereenkomsten) jegens werknemers wordt uitgebreid, onder meer op de navolgende onderdelen.   Als een werknemer zijn werk niet (hoofdzakelijk) op een vaste plaats verricht dient de werkgever in de arbeidsovereenkomst te vermelden dat - de werknemer zijn arbeid op verschillende plaatsen zal verrichten of - vrij is zijn arbeidsplaats zelf te bepalen.   De werkgever dient de werknemer te informeren over de duur van betaald verlof waarop een werknemer aanspraak kan maken en de wijze van berekening. Het gaat niet alleen om vakantieverlof, maar ook bijvoorbeeld om ouderschapsverlof of verhuisverlof.   De werkgever behoort de werknemer te informeren over procedurele aspecten rond de beëindiging van de arbeidsovereenkomst en bijvoorbeeld over de wijze van vaststelling van een opzegtermijn.   Indien van toepassing dient een werknemer geïnformeerd te worden over een door de werkgever geboden recht op scholing.   Als sprake is van een proeftijd dient de werknemer over de duur en voorwaarden geïnformeerd te worden.   Een werkgever is niet verplicht uit eigen beweging de nieuwe informatieverplichtingen in bestaande arbeidsovereenkomsten te verwerken. Voor bestaande arbeidsovereenkomsten geldt, dat de nieuwe verplicht te verstrekken informatie wel binnen een maand na een verzoek daartoe van een werknemer dient te worden verstrekt.   Meer weten? Mocht u meer willen weten over de invoering van de bepalingen van de Richtlijn Transparante arbeidsvoorwaarden dan kunt u vanzelfsprekend met één van onze advocaten arbeidsrecht contact opnemen.

 

 

Lees verder

VvE blijf bij je taak!

04.07.2022 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)

 

Een VvE gaat soms zijn boekje te buiten. Zo ook de kwestie over het plaatsen van een collectieve waterontharder. Een VvE nam het besluit om een collectieve waterontharder te plaatsen en de leasekosten daarvan om te slaan via de maandelijkse bijdragen van de appartementseigenaren. Het bestuur van de VvE heeft dit besluit uitgevoerd. Helaas voor deze VvE was 1 appartementseigenaar het daar niet mee eens. Deze appartementseigenaar is een gerechtelijke procedure gestart en de Rechtbank Den Haag stelde hem grotendeels in het gelijk.   De VvE is veroordeeld om het appartement van deze eigenaar weer rechtstreeks aan te sluiten op het openbare waternet van Evides. Daarnaast heeft de rechtbank het besluit van de VvE nietig verklaard. Het besluit bestaat dus niet meer. De VvE heeft daarmee een nieuw probleem dat zij moet oplossen, want de grondslag voor het omslaan van de leasekosten over de eigenaren is komen te vervallen.   Wat ging er mis? Wat ging er volgens de rechtbank mis bij deze VvE? En belangrijker, hoe voorkomen andere VvE’s dat zij in een soortgelijke situatie terechtkomen? Het antwoord ligt bij het wettelijke en het statutaire doel van de VvE en de taken die daaruit voortvloeien.   Vrijwel alle VvE’s hebben uitsluitend tot doel om: het beheer te voeren over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het complex een reservefonds in stand te houden toe te zien op nakoming van verplichtingen uit het splitsingsreglement en de wet het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars als zodanig   Eenvoudig gezegd is de VvE alleen maar bevoegd om handelingen te verrichten die binnen haar doelomschrijving vallen. Een VvE-besluit dat buiten de doelomschrijving valt is nietig en mag dus niet worden uitgevoerd door het bestuur.     In de hierboven aangehaalde uitspraak, oordeelde de Rechtbank Den Haag dat de waterontharder geen gemeenschappelijke zaak was, omdat de waterontharder water onthardt dat voornamelijk bestemd is voor privégebruik door de individuele appartementseigenaars. Bovendien is het ontharden van water dat bestemd is voor privégebruik in de appartementen geen gemeenschappelijk belang van de eigenaars aldus de rechtbank.   Conclusie Kortom, deze uitspraak benadrukt maar weer dat een VvE goed in het oog moet houden wat haar statutaire doel is en welk takenpakket daaruit voortvloeit. Het ligt vooral op de weg van het bestuur en de beheerder van de VvE om dit als aandachtspunt naar voren te brengen in de voorbereiding van een door de vergadering van eigenaars te nemen besluit. Daarbij gaat het natuurlijk niet alleen om waterontharders. Het gaat kortweg om alle plannen en activiteiten waarvoor middelen van de VvE worden ingezet.    Meer weten? Neem dan gerust contact op met Tom Gilsing. Hij helpt u graag verder. 

 

Tags: huurrecht, appartementsrecht, vve

 

Lees verder

Op de hoogte blijven?

Op de hoogte blijven?

Onze advocaten en belastingkundigen informeren u graag over actuele ontwikkelingen op het gebied van recht en jurisprudentie.

Lees ons nieuws

Medewerkers ontmoeten

Medewerkers ontmoeten

De interne samenwerking tussen veertien advocaten, een fiscaal jurist en een team van stafmedewerkers is uniek in de Achterhoek.

Medewerkers