21.11.2022 | Michelle van Bindsbergen - 0 reactie(s)
In de vorige blog hebben wij kort stilgestaan bij overeenkomsten die zijn gesloten voordat het Didam-arrest is gewezen. In deze blog kwam naar voren dat het Didam-arrest niet wordt gezien als nieuwe regelgeving, maar als bestaande regelgeving. Dit had / heeft grote gevolgen voor overeenkomsten die reeds voor het Didam-arrest waren gesloten, nu de gemeente niet bekend kon zijn met deze criteria, maar wel geacht werd hiermee bekend te zijn. In de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland heeft de voorzieningenrechter (rechter in kort geding) geoordeeld dat de koopovereenkomst, ook al is zij in strijd met het Didam-arrest, geldig is. Deze uitspraak wijkt af van de eerder door ons besproken uitspraak. Hieronder zal ik de uitspraak kort bespreken.
Wat is er aan de hand?
De gemeente heeft in 2017 een koopovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar. In juni 2022 publiceert de gemeente haar voornemen om de grond daadwerkelijk aan de projectontwikkelaar te leveren. Een omwonende start een kort geding en stelt dat de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld door geen openbare selectieprocedure te doorlopen. De omwonende vordert in deze procedure een verbod tot levering van de grond aan de projectontwikkelaar.
Het oordeel
In deze uitspraak botsen twee algemene beginselen van behoorlijk bestuur met elkaar. Enerzijds speelt het vertrouwensbeginsel. De projectontwikkelaar heeft er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat een overeenkomst met de gemeente tot stand zou komen en zij de grond geleverd zou krijgen. Deze overeenkomst dient de gemeente in beginsel ook na te komen / te honoreren. Anderzijds speelt het gelijkheidsbeginsel. De omwonende stelt dat ten onrechte geen openbare selectieprocedure is doorlopen terwijl er wel meerdere gegadigden waren. Een ieder had volgens de omwonende in de gelegenheid gesteld moeten worden om de grond van de gemeente te kopen.
De gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan volgens de voorzieningenrechter alleen nietigheid van de overeenkomst opleveren als sprake is van een gekwalificeerde schending van de goede zeden of openbare orde. Nietigheid van de overeenkomst heeft tot gevolg dat de overeenkomst nooit heeft bestaan. De gemeente heeft in dat geval de grond dus nooit verkocht aan de projectontwikkelaar. In de rechtspraak is niet uitgekristalliseerd wanneer sprake is van een gekwalificeerde schending van de goede zeden of de openbare orde. Dit volgt ook niet uit bovenstaande uitspraak. Enkel wordt door de voorzieningenrechter voorlopig geoordeeld dat in dit geval geen sprake is van een gekwalificeerde schending, zodat de overeenkomst met de projectontwikkelaar (voorlopig) in stand blijft.
Conclusie
In deze procedure stelt de voorzieningenrechter, kort gezegd, dat de gemeente geen rekening heeft kunnen houden met de regels voortvloeiend uit het Didam-arrest. De gemeente had immers vijf jaar geleden al een overeenkomst gesloten en was / kon daarbij niet op de hoogte zijn van de regels uit het Didam-arrest.
Ons inziens is dit een rechtvaardige uitkomst, nu partijen voor het Didam-arrest niet bekend waren met de specifieke uitwerking van het gelijkheidsbeginsel zoals die in dat arrest gegeven is. De voorzieningenrechter heeft naar ons oordeel ook terecht doorslaggevende betekenis toegekend aan het vertrouwensbeginsel. De motivering van de voorzieningenrechter had daarentegen eenvoudiger / begrijpelijker gekund door het vereiste van de gekwalificeerde schending achterwege te laten, maar het te laten bij een afweging tussen deze twee beginselen. De omstandigheid dat de gemeente vijf jaar geleden nog niet op de hoogte kon zijn van de thans geldende regels uit het Didam-arrest, was wat ons betreft een voldoende motivatie geweest voor het oordeel dat er meer gewicht moet worden toegekend aan het vertrouwensbeginsel.
Mocht u naar aanleiding van deze blog of het Didam-arrest vragen hebben, neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.
Tags: didamarrest
Lees verder
29.07.2022 | Michelle van Bindsbergen - 0 reactie(s)
Veel gemeenten worstelen met de toepassing van het Didam-arrest. Zo ook de gemeente Zevenaar, blijkt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland.
Wat is er aan de hand?
De gemeente Zevenaar heeft 23 kavels aangeboden door middel van meerdere uitgifteprocedures. In deze uitgifteprocedures is de rangorde van geïnteresseerde kopers door de gemeente vastgesteld aan de hand van het moment van inschrijving. De gemeente heeft aan de geïnteresseerde kopers de rangschikking bekend gemaakt. De koopovereenkomsten lagen klaar om ondertekend te worden.
Vervolgens is de gemeente naar aanleiding van het tussentijds gepubliceerde Didam-arrest van mening dat deze uitgifteprocedures in strijd zijn met het gelijkheidsbeginsel. De gemeente staakt de werking van voornoemde uitgifteprocedures en maakt kenbaar een andere uitgifteprocedure te willen organiseren. In deze nieuwe procedure wordt de rangorde niet vastgesteld op basis van het moment van inschrijving, maar op basis van een loting. Deze nieuwe procedure wordt hierna aangeduid als uitgifteprocedure op basis van loting.
Geïnteresseerde kopers die op basis van de eerdere uitgifteprocedures (op basis van het moment van inschrijving) in aanmerking kwamen voor een kavel, maar door de nieuwe procedure daar niet meer zeker van zijn, zijn een procedure gestart bij de rechtbank. In die procedure vorderen zij allereerst een voorlopige voorziening op grond waarvan de gemeente – tijdens de duur van procedure - de nieuwe uitgifteprocedure op basis van loting niet mag organiseren.
Is de uitgifteprocedure op basis van moment van inschrijving van de gemeente Zevenaar in strijd met het Didam-arrest?
Het voorlopige oordeel van de rechtbank Gelderland is dat het uitgeven van gemeentelijke grond op basis van het moment van inschrijving niet in strijd is met het Didam-arrest. Deze regel is namelijk toetsbaar en transparant, omdat alle inschrijvingen zijn bijgehouden in een lijst. Het is waarneembaar wie zich op welk moment heeft ingeschreven. Bovendien is deze spelregel volgens de rechtbank redelijk, omdat de gemeente op die manier tegemoet komt aan de wensen en belangen van geïnteresseerde kopers die al heel lang en heel graag in de gemeente willen (blijven) wonen.
Heeft de gemeente onrechtmatig gehandeld door het afbreken van de eerdere uitgifteprocedures?
De geïnteresseerde kopers mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. Het ondertekenen van de koopovereenkomst was enkel nog een formaliteit, omdat partijen niet meer konden onderhandelen over de inhoud van de koopovereenkomst. Kortom, de gemeente had de uitgifteprocedure niet mogen staken. Doordat de gemeente de procedure ten onrechte heeft gestaakt, is het voorlopig oordeel dat zij onrechtmatig handelt jegens de geïnteresseerde kopers.
De rechtbank concludeert voor dit moment dat het de gemeente verboden is om de nieuwe uitgifteprocedure te starten, totdat de rechtbank uitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure. In de bodemprocedure staat de vordering tot toewijzing van kavels conform de eerste uitgifteprocedures, dus uitgifte op basis van moment van inschrijving, centraal.
Meer weten?
Twijfelt u als gemeente of u in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel? Of wilt u als particulier/projectontwikkelaar weten of de gemeente in strijd handelt met het Didam-arrest? Neem dan gerust contact met ons op.
Tags: didamarrest
Lees verder