20.08.2021 | Derek van Hijkoop - 0 reactie(s)
Mag de koper van een nieuwbouwappartement vertrouwen op informatie uit een verkoopbrochure?
Door de Rechtbank Limburg is op 12 mei 2021 een uitspraak gedaan waarbij het beroep van een projectontwikkelaar op de gebruikelijke disclaimer die staan in verkoopprocedures waarin staat aangegeven dat de impressies in deze procedure slechts een indruk geven en hier geen rechten en aanspraken aan kunnen worden ontleend, is ontzegd.
Wat was er aan de hand?
Een koper had een penthouse gekocht op de vierde verdieping van een appartementengebouw in het Sphinxkwartier in Maastricht. In de verkoopbrochure stond aangegeven dat de penthouses op de vijfde verdieping een spectaculair uitzicht hadden over de historische binnenstad. Bij de bieding had de koper aangegeven dat zij in het bijzonder gecharmeerd is van het uitzicht.
Na de koop van het appartement is de koper gaan kijken en daarbij constateerde zij dat het uitzicht in belangrijke mate gehinderd wordt door de daken van een naastgelegen kapel. De koper voelde zich bedrogen en heeft met een beroep op dwaling een schadevergoedingsvordering ingesteld tegen de projectontwikkelaar. Die heeft een aanspraak gedaan op de disclaimer in de brochure maar dat beroep is door de rechtbank afgewezen. Omdat de koper expliciet bij het bod heeft aangegeven dat zij tot de koop is overgegaan vanwege het uitzicht over de historische binnenstad is een beroep op de disclaimer in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De projectontwikkelaar diende derhalve de schade van koper te vergoeden. Deze komt overeen met de koopprijs die de koper zou hebben betaald als zij had geweten van het beperkte uitzicht, derhalve € 200.000,00.
Het bovenstaande betekent dat het opnemen van een disclaimer in de verkoopprocedure niet automatisch met zich meebrengt dat deze altijd kan worden ingeroepen. In het geval de koper afgaat op aanprijzingen in de verkoopbrochure en dit ook vermeldt in het uitgebrachte bod en in de praktijk de aanprijzing niet juist is, is een beroep op de disclaimer niet mogelijk. Dit betekent dat een disclaimer tegen onjuiste aanprijzingen niet werkt hetgeen ook wel te billijken is. Een gewaarschuwd mens… Neem bij vragen gerust contact op met Derek van Hijkoop.
Tags: vastgoed, schadevergoeding
Lees verder
09.06.2020 | Maarten Korthuis - 0 reactie(s)
Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 2 juni 2020 (onder meer) een vordering tot schadevergoeding van Max Verstappen afgewezen, gebaseerd op schending van zijn portretrecht, dan wel onrechtmatig handelen. Door de rechtbank Amsterdam was in 2018 € 150.000,00 schadevergoeding aan Verstappen toegewezen. De rechtbank oordeelde destijds dat onrechtmatig was gehandeld door openbaarmaking van het portret van Verstappen in een commercial (https://vimeo.com/201184234). De commercial was afkomstig van een internet supermarkt die boodschappen bij klanten thuis bezorgt.
Portret(-recht)
Zeer kort gezegd, is een portret een afbeelding van het gelaat van een persoon met of zonder verdere lichaamsdelen. Niet relevant, is hoe het portret gerealiseerd is. Een typerende lichaamshouding, waaraan een persoon kan worden herkend, kan volgens de Hoge Raad ook een factor zijn die meeweegt bij de beantwoording van de vraag of er al dan niet sprake is van een portret. Gebruik van een lookalike kan onder omstandigheden in strijd zijn met het portretrecht van een ander. Of een geportretteerde zich kan verzetten tegen gebruik van zijn portret hangt er vanaf of hij daarbij een redelijk belang (privacy of commercieel) heeft.
Geen inbreuk portretrecht
Het gerechtshof is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat:
de weergave in de commercial van (het optreden van) de lookalike niet als portret van Verstappen in de zin van art. 21 Auteurswet kan worden aangemerkt;
weliswaar het beeld van Verstappen wordt opgeroepen, maar voor de aanschouwer van de commercial duidelijk is dat het niet om Verstappen gaat, maar om een persiflage van zijn optreden in de reclamefilms voor Jumbo. Daarbij speelt een rol dat er sprake is van gelijkende, maar niet identieke gelaatstrekken, de lookalike in een smal elektrisch bestelbusje rijdt in plaats van een Formule 1 racewagen en de nadruk niet op snelheid ligt, maar op tijdig vertrek en het plezier van de bezorger;
de bescherming tegen openbaarmaking van een portret niet zover gaat dat Verstappen zich kan verzetten tegen beeldmateriaal, waarbij de kenmerkende verschijning van een persoon wordt nagebootst, maar geen redelijke twijfel bestaat door het persiflerende en verwijzende karakter dat het niet de persoon zelf betreft, maar iemand die op hem lijkt;
aan het voorgaande geen afbreuk wordt gedaan als de associatie met opzet wordt gewekt.
Kortom, er is volgens het Gerechtshof geen redelijk belang van Verstappen dat zich tegen de openbaarmaking van het beeldmateriaal verzet.
Geen onrechtmatige daad
Volgens het Gerechtshof zou de openbaarmaking van de commercial onrechtmatig kunnen zijn, indien:
Verstappen in zijn eer en goede naam wordt aangetast, dan wel;
zakelijke belangen van Verstappen worden geschaad door openbaarmaking van het beeldmateriaal.
Van het één noch het ander is volgens het Gerechtshof (voldoende) gebleken. Volgens het Gerechtshof zijn er geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat Verstappen in zijn goede naam is aangetast.
Verder overweegt het Gerechtshof dat Verstappen, gelet op de in acht genomen afstand tot zijn ware persoon, niet in verband gebracht zal worden met de activiteiten van de internet supermarkt. De gemiddelde kijker zal de commercial als een persiflage begrijpen. Daarnaast overweegt het Gerechtshof dat door de manier waarop de lookalike in beeld is gebracht geen afbreuk wordt gedaan aan de reputatie van Verstappen en zijn populariteit bij bestaande of potentiële sponsoren. De omstandigheid dat iemand een verzilverbare populariteit geniet, brengt volgens het Gerechtshof niet met zich, dat het nabootsen van die persoon zonder dat verwarring optreedt ten aanzien van de identiteit van beide personen, als onrechtmatig jegens de bekende persoon moet worden gekwalificeerd. Dat degene die de commercial openbaar maakt een commercieel belang heeft, door zijn naamsbekendheid te kunnen vergroten, maakt het voorgaande niet anders volgens het Gerechtshof. Jumbo heeft bovendien kort na de openbaarmaking van de commercial het contract met Verstappen verlengd en kenbaar gemaakt dat zij de humor van het filmpje wel inzag. Tot slot zou het contract van Verstappen met Jumbo niet toelaten dat Verstappen zelf in een commercial van een andere (internet-) supermarkt optreedt.
Formule 1 vs portretrecht
Het zal Max Verstappen niet vaak gebeuren dat een opponent, die onder andere voldoende afstand houdt en langzamer rijdt, er toch met de overwinning vandoor gaat. In het portretrecht en de Formule 1 gelden kennelijk andere spelregels.
Meer weten?
Heeft u vragen of wilt u meer weten over portretrecht, neem dan gerust contact op met Maarten Korthuis.
Tags: Blog, portretrecht, schadevergoeding
Lees verder