07.04.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)
Een splitsing in appartementsrechten komt tot stand door een splitsingsakte samen met een splitsingstekening (de splitsingsstukken) in te schrijven in de openbare registers. De splitsingsstukken zijn als het ware het DNA van de gecreëerde appartementsrechten. De meeste kenmerken, eigenschappen, rechten en plichten met betrekking tot een appartementsrecht zijn in deze stukken terug te vinden.
In de wet staat wat in ieder geval in de splitsingsakte moet staan, maar feitelijk bestaat een splitsingsakte in hoofdlijn uit de volgende onderdelen.
Een omschrijving van het gebouw, de bijhorende grond en wie de eigenaar is.
Een opsomming waarin de afzonderlijke appartementsrechten zijn omschreven en genummerd (het indexnummer).
Het splitsingsreglement* van de VvE.
De splitsingstekening* van het appartementengebouw.
*Onderdeel 3. Het splitsingsreglement van de VvE.
Het splitsingsreglement is een verplicht onderdeel van de splitsingsakte. Het splitsingsreglement is als het ware de grondwet van de VvE, waarin minstens de volgende onderwerpen geregeld worden:
Een opsomming van schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren (de VvE) komen.
De financiële huishouding van de VvE (begroting, exploitatierekening).
Een regeling over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.
Een regeling over het gebruik van de privé-gedeelten.
De oprichting en de statuten van de VvE.
Vaak is het splitsingsreglement gebaseerd op een Modelreglement.
*Onderdeel 4. De splitsingstekening.
De splitsingstekening geeft de begrenzing weer van de ruimten die bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik (de privé-gedeelten). Op de splitsingstekening zijn de grenzen van ieder privé-gedeelte met een dikke lijn weergegeven. Ieder privé-gedeelte is bovendien voorzien van een indexnummer, zoals hierboven omschreven. Het nummer van een privé-gedeelte op de splitsingstekening is dus terug te vinden in de opsomming van de appartementsrechten in de splitsingsakte.
Door de splitsingsakte samen met de splitsingstekening te lezen zijn de belangrijkste kenmerken van een appartementsrecht eenvoudig te herleiden:
Locatie van het privé-gedeelte in het gebouw of de locatie op het perceel.
De begrenzing het privé-gedeelte.
De gebruiksbestemming van het appartementsrecht (woning, bedrijfsruimte, berging).
Bijzondere bevoegdheden of beperkingen met betrekking tot het appartementsrecht.
Het eigendomsaandeel van het appartementsrecht in de gemeenschap.
Welk aandeel van de kosten van de VvE door de appartementseigenaar gedragen moeten worden.
Om vervelende verrassingen te voorkomen is het belangrijk om voorafgaand aan het creëren van appartementsrechten voldoende aandacht te besteden aan de splitsingsstukken. Voorafgaand aan de koop van een appartementsrecht verdient grondige bestudering van de splitsingsstukken aanbeveling.
Tags: appartementsrecht, vve, appartement, splitsingsakte
Lees verder
31.03.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)
De eigenaar van een gebouw met bijvoorbeeld 5 bedrijfsruimten kan elke bedrijfsruimte afzonderlijk verhuren, maar het is niet mogelijk om een bedrijfsruimte afzonderlijk te verkopen en de eigendom daarvan over te dragen. De grond en het gebouw met 5 bedrijfsruimten zijn – als uitgangspunt – juridisch een geheel, het is een registergoed.
Als de eigenaar toch een afzonderlijke bedrijfsruimte wil verkopen, dan kan hij zijn eigendomsrecht op het gebouw met de bijhorende grond splitsen in vijf appartementsrechten. Deze splitsing komt tot stand door een notariële splitsingsakte die samen met een splitsingstekening wordt ingeschreven in de openbare registers.
Met de splitsingsakte wordt ook een Vereniging van Eigenaars opgericht en wordt het splitsingsreglement van de VvE vastgesteld.
Elk van de 5 appartementsrechten kan nu als een afzonderlijk registergoed worden verkocht en bijvoorbeeld bezwaard met een hypotheek.
Hierboven is een bedrijfsgebouw als voorbeeld genomen, maar ook woongebouwen, parkeerterreinen, recreatieparken en onbebouwde grond kunnen voorwerp van een splitsing in appartementsrechten zijn.
In het voorbeeld hierboven is gesproken over het splitsen van een eigendomsrecht (op een gebouw). Het is ook mogelijk om een recht van erfpacht of een opstalrecht in appartementsrechten te splitsen. In dat geval worden de gezamenlijke appartementseigenaren erfpachter of opstaller.
Tot slot is het in sommige gevallen mogelijk om een appartementsrecht weer als voorwerp van splitsing te nemen. Dat wordt ondersplitsing genoemd.
Kortom, er zijn ontzettend veel mogelijkheden om gebouwen of terreinen in appartementsrechten te splitsen. Dat geeft dus telkens als voordeel dat in het grotere geheel iedere gebruikseenheid (woning, parkeerplek, bedrijfsruimte, berging, enzovoorts) los kan worden verkocht en gefinancierd. Bovendien kunnen (en moeten) allerlei regels over gebruik, beheer en kostenverdeling worden vastgelegd in de splitsingsstukken. Daarover meer in een van de opvolgende artikelen.
Tags: appartementsrecht, vve, splitsingsakte, eigendomsrecht
Lees verder
31.03.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)
De Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt opgericht met de splitsingsakte, dat is een wettelijk vereiste. Als een gebouw in appartementsrechten wordt gesplitst, dan ontstaat dus per definitie een VvE.
De VvE heeft de taak om de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw te beheren en de belangen van de gezamenlijke eigenaren te behartigen. Handhaving van het splitsingsreglement is daar een belangrijk onderdeel van.
Een VvE bestaat uit verschillende organen (onderdelen). De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan. In de praktijk komt dit tot uiting door het feit dat de vergadering van eigenaars bevoegd is over de belangrijkste onderwerpen en grotere uitgaven te beslissen. De vergadering van eigenaars beslist op democratische manier over voorliggende onderwerpen. Het benoemen van het bestuur van de VvE is daar een voorbeeld van. Dat gebeurt bij vergaderbesluit.
Het bestuur van de VvE beheert de financiële middelen van de VvE maar heeft daarnaast in hoofdzaak als taak om besluiten van de vergadering van eigenaars uit te voeren. Het bestuur is dus daadwerkelijk ondergeschikt aan de vergadering van eigenaars en dat wordt in de praktijk nog wel eens vergeten.
Het derde orgaan van de VvE is de Voorzitter van de vergadering, eveneens benoemd door de Vergadering van Eigenaars. De voorzitter leidt de vergadering van eigenaars en kan in spoedeisende gevallen het bestuur toestemming geven om noodmaatregelen te nemen. De vergadering van eigenaars is ook bevoegd om commissies in te stellen (een technische commissie bijvoorbeeld) of een VvE-beheerder aan te stellen ter uitvoering van een of meerdere bestuurstaken.
Het mag duidelijk zijn, de vergadering van eigenaars bepaalt de koers van de VvE. De vergadering van eigenaars bestaat uit alle leden (appartementseigenaren) van de VvE en dat is niet toevallig, want de wet bepaalt dat eenvoudigweg. Het lidmaatschap kan niet worden opgezegd. Daar komt bij dat ‘niet-eigenaren’ geen lid kunnen worden van de VvE. Kortom, de gezamenlijke appartementseigenaren vormen het ledenbestand van de VvE. Aan dat lidmaatschap zijn diverse rechten en plichten verbonden. De meest belangrijke zijn:
Toegang tot de vergadering van eigenaars waar het VvE-lid onderwerpen mag agenderen, het woord mag voeren en zijn stemrecht mag uitoefenen.
De plicht om bij te dragen in de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaren. In het dagelijks spraakgebruik zijn dit de kosten van de VvE, zoals onderhouds- en energiekosten van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en verzekeringskosten. Het splitsingsreglement bepaalt welke kosten voor rekening van de VvE komen en in welke verhouding de leden moeten bijdragen.
Een VvE-lid is verplicht om de regels in het splitsingsreglement na te leven, zoals bijvoorbeeld een verbod om spullen te stallen in de gemeenschappelijke hal. Spiegelbeeldig heeft een VvE-lid het recht om van zijn medebewoners te vragen dezelfde regels te respecteren en de VvE om handhaving te vragen als medebewoners dat niet doen.
Kortom, een appartementseigenaar is onderdeel van de VvE met alle rechten en plichten die daaraan verbonden zijn en is medeverantwoordelijk voor de manier waarop de VvE haar taken uitvoert. Uit vaste rechtspraak blijkt dan ook dat een eigenaar niet kan volstaan met roepen vanaf de zijlijn dat de VvE haar taken niet goed uitvoert en vervolgens betaling van zijn VvE-bijdragen staakt. Van de eigenaar wordt verwacht dat hij probeert invloed uit te oefenen in de VvE, door de rechten te gebruiken die aan het VvE-lidmaatschap zijn verbonden. Dat lijkt eenvoudig, maar in de praktijk kan het behoorlijk lastig zijn
Tags: appartementsrecht, splitsingsakte, splitsingstekening
Lees verder