08.04.2022 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)
Aangejaagd door een woningtekort worden kantoren en maatschappelijk vastgoed steeds vaker getransformeerd tot woonappartementen. Deze appartementen moeten worden aangesloten op een elektriciteitsnet. Het is belangrijk om voor de aanleg van het net vast te stellen, dat geen illegaal privaat net wordt gerealiseerd. Daarmee voorkomt u langlopende geschillen, hersteltrajecten en hoge kosten.
Een voorbeeld uit de praktijk
Een kantoorgebouw wordt getransformeerd tot woonappartementen. Het bestaande gebouw heeft 1 aansluiting op het elektriciteitsnet van de regionale netbeheerder. Achter deze aansluiting wordt door de ontwikkelaar bekabeling gelegd waarop alle woonappartementen worden aangesloten. Bij ieder appartement wordt een tussenmeter geplaatst. Op basis van het daarmee gemeten elektriciteitsverbruik worden kosten aan de desbetreffende appartementseigenaren in rekening gebracht (door de ontwikkelaar of door de Vereniging van Eigenaars).
Gevolg
In bovenstaande situatie heeft de ontwikkelaar een illegaal privaat elektriciteitsnet gecreëerd. De situatie is in strijd met de wet, want het is de ontwikkelaar (of op een later moment de VvE) wettelijk verboden om:
1. het gecreëerde net te beheren;
2. elektriciteit (door) te leveren aan particulieren.
Hoewel de omschreven situatie wettelijk verboden is, blijven dit soort situaties in de praktijk vaak langere tijd geruisloos bestaan. Totdat een bewoner klaagt over de aan hem doorberekende elektriciteitskosten of totdat er technische problemen met het net ontstaan. Iedere bewoner of appartementseigenaar kan de Autoriteit Consument en Markt (ACM) benaderen met een verzoek tot handhaving. Een gerechtelijke procedure tegen de ontwikkelaar of de VvE met de inzet de onrechtmatige situatie ongedaan te maken is in veel gevallen ook een optie.
In theorie kan de ontwikkelaar in dat geval proberen om het onrechtmatige karakter weg te nemen door ACM te vragen om ontheffing te verlenen, op grond waarvan de ontwikkelaar alsnog bevoegd is het net zelf te beheren. Het net wordt dan wettelijk gezien een “Gesloten Distributie Systeem”. In het gegeven voorbeeld is dat geen optie. Aan ontheffing zijn strenge voorwaarden verbonden, waaronder de eis dat het niet is toegestaan om huishoudelijke afnemers van elektriciteit te voorzien.
De ontwikkelaar kan ook proberen om het door hem gerealiseerde net over te dragen aan de regionale netbeheerder, maar in veel gevallen is dat – vanwege de technische eigenschappen van het net – ook geen optie. In de praktijk blijft daarom vaak als enige optie over, dat de regionale netbeheerder zijn elektriciteitsnet verder uitrolt en in ieder woonappartement een nieuwe aansluiting plaatst. Dat is kostbaar, brengt de nodige bouwwerkzaamheden met bijhorende overlast met zich mee en vaak zijn de betrokken partijen het niet eens wie al deze kosten moet betalen. De hersteltrajecten nemen bovendien veel tijd in beslag.
Problemen en kosten voorkomen
Denk niet alleen na over de technische aspecten van de energievoorziening, maar denk ook tijdig na over de juridische aspecten. Als hoofdregel kunt u aanhouden: elke woning (elk WOZ-object) heeft zijn eigen aansluiting op het regionale elektriciteitsnet. Maar let op, er zijn uitzonderingen mogelijk.
Tot slot is het goed te beseffen dat dit vraagstuk niet alleen bij transformatie van grote gebouwen speelt. Het vraagstuk is ook relevant bij nieuwbouwprojecten, transformatie of renovatie van recreatieparken, splitsing van boerderijen, kerkgebouwen en ga zo maar door.
Meer informatie?
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, neemt u dan gerust contact met mij op. Dat geldt ook voor woningeigenaren die het vermoeden hebben dat de woning op een illegaal net is aangesloten en daar iets aan willen doen.
Tags: vastgoed, energierecht, appartementsrecht
Lees verder
22.02.2022 | Michelle van Bindsbergen - 0 reactie(s)
Recent heeft de Hoge Raad in een zaak tussen een projectontwikkelaar en de gemeente Montferland geoordeeld dat de overheid bij de verkoop van onroerende zaken gelegenheid moet bieden aan (potentiële) belangstellenden om mee te doen aan de onderhandelingen. Het gelijkheidsbeginsel wordt verder door de Hoge Raad uitgelegd, waardoor de contractsvrijheid van de overheid wordt beperkt. Hieronder bespreken wij kort de belangrijkste wijzigingen voor de vastgoedpraktijk.
Hoe was het?
Het staat de overheid in beginsel vrij om te bepalen met wie zij een koopovereenkomst sluit en onder welke voorwaarden. Wel moet de overheid hierbij de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen, zoals het vertrouwensbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. Dat de overheid bij (privaatrechtelijke) verkoop van haar grond is gebonden aan het gelijkheidsbeginsel is op zichzelf dus niets nieuws. Het gelijkheidsbeginsel houdt in dat de overheid vergelijkbare gevallen gelijk zal behandelen. In de praktijk wordt – zoals volgt uit deze zaak – niet altijd overeenkomstig het gelijkheidsbeginsel gehandeld. Bijvoorbeeld doordat de overheid één belangstellende meer informatie verstrekt dan een ander, of exclusief met één partij gaat kijken naar de mogelijkheden. De toetsing aan het gelijkheidsbeginsel vindt dan pas plaats op het moment dat een benadeelde stelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschaad.
Hoe is het nu?
Nieuw is de contextuele uitleg van het gelijkheidsbeginsel. Volgens de Hoge Raad vloeit uit het gelijkheidsbeginsel (ook) voort dat de overheid gelijke kansen moet bieden en dus mededingingsruimte moet bieden aan (potentiële) belangstellenden. Om gelijke kansen te kunnen realiseren, moet de overheid transparant handelen met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen objectieve selectiecriteria. Doordat de overheid haar selectieprocedure tijdig bekend maakt, hebben belangstellende allen dezelfde informatie en in beginsel gelijke kansen. In plaats van een toetsing achteraf, wordt het gelijkheidsbeginsel vanaf aanvang van het verkooptraject een belangrijk uitgangspunt, zodat beter gewaarborgd wordt dat de overheid handelt in lijn met dit beginsel.
De Hoge Raad heeft wel een uitzondering gemaakt op de hiervoor genoemde procedure. De overheid hoeft namelijk geen mededingingsruimte te bieden als vanaf het begin vaststaat (of als de overheid redelijkerwijs mag verwachten) dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, slechts één belangstellende in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak. De overheid dient daaraan voorafgaand echter wel haar voornemen tot verkoop van de onroerende zaak tijdig bekend te maken zodat een ieder daarvan kennis kan nemen. Tot slot moet de overheid in die situatie goed kunnen motiveren waarom naar haar oordeel vaststaat dat de uitzondering van toepassing is.
Meer weten?
Bent u in onderhandeling als overheid of juist als potentiële koper van de overheid en wilt u weten wat het gevolg is voor reeds gesloten en nog te sluiten overeenkomsten? En wilt u bijvoorbeeld weten of de onderhandelingen goed zijn verlopen, of dat er alsnog mededingingsruimte moet worden geboden? Neem dan gerust contact met ons op.
Tags: vastgoed, overheid, koopovereenkomst
Lees verder
27.09.2021 | Michiel Deppenbroek - 0 reactie(s)
Bij uitspraak van 7 september 2021 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aan de Hoge Raad vragen voorgelegd met betrekking tot de verschuldigdheid van een verhuiskostenvergoeding indien de huurder een wisselwoning (of vakantiewoning) betrekt. Woningcorporaties bieden regelmatig in verband met de overlast van renovatiewerkzaamheden dergelijke volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoningen aan. De rechtspraak is echter verdeeld over de vraag of daardoor de huurder geen aanspraak kan maken op de wettelijke verhuisvergoeding. Daar valt wel wat voor te zeggen, omdat de gebruikelijke verhuiskosten in een dergelijk geval niet hoeven te worden gemaakt.
Zodra de Hoge Raad de vragen heeft beantwoord, zullen wij u daar uiteraard weer over informeren.
Lees hier de volledige uitspraak.
Tags: huurrecht, vastgoed, woningcorporatie
Lees verder
20.08.2021 | Derek van Hijkoop - 0 reactie(s)
Mag de koper van een nieuwbouwappartement vertrouwen op informatie uit een verkoopbrochure?
Door de Rechtbank Limburg is op 12 mei 2021 een uitspraak gedaan waarbij het beroep van een projectontwikkelaar op de gebruikelijke disclaimer die staan in verkoopprocedures waarin staat aangegeven dat de impressies in deze procedure slechts een indruk geven en hier geen rechten en aanspraken aan kunnen worden ontleend, is ontzegd.
Wat was er aan de hand?
Een koper had een penthouse gekocht op de vierde verdieping van een appartementengebouw in het Sphinxkwartier in Maastricht. In de verkoopbrochure stond aangegeven dat de penthouses op de vijfde verdieping een spectaculair uitzicht hadden over de historische binnenstad. Bij de bieding had de koper aangegeven dat zij in het bijzonder gecharmeerd is van het uitzicht.
Na de koop van het appartement is de koper gaan kijken en daarbij constateerde zij dat het uitzicht in belangrijke mate gehinderd wordt door de daken van een naastgelegen kapel. De koper voelde zich bedrogen en heeft met een beroep op dwaling een schadevergoedingsvordering ingesteld tegen de projectontwikkelaar. Die heeft een aanspraak gedaan op de disclaimer in de brochure maar dat beroep is door de rechtbank afgewezen. Omdat de koper expliciet bij het bod heeft aangegeven dat zij tot de koop is overgegaan vanwege het uitzicht over de historische binnenstad is een beroep op de disclaimer in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De projectontwikkelaar diende derhalve de schade van koper te vergoeden. Deze komt overeen met de koopprijs die de koper zou hebben betaald als zij had geweten van het beperkte uitzicht, derhalve € 200.000,00.
Het bovenstaande betekent dat het opnemen van een disclaimer in de verkoopprocedure niet automatisch met zich meebrengt dat deze altijd kan worden ingeroepen. In het geval de koper afgaat op aanprijzingen in de verkoopbrochure en dit ook vermeldt in het uitgebrachte bod en in de praktijk de aanprijzing niet juist is, is een beroep op de disclaimer niet mogelijk. Dit betekent dat een disclaimer tegen onjuiste aanprijzingen niet werkt hetgeen ook wel te billijken is. Een gewaarschuwd mens… Neem bij vragen gerust contact op met Derek van Hijkoop.
Tags: vastgoed, schadevergoeding
Lees verder
26.09.2019 | Fokke Voerman - 17 reactie(s)
Oud-minister Remkes heeft woensdagmiddag 25 september jl. om 17.30 uur een persconferentie gegeven met aanbevelingen om stikstof naar beneden te brengen naar aanleiding van de gevolgen van de stikstof-uitspraak van de Raad van State (RvS) voor lopende (bouw)projecten.
Wat is het stikstofbesluit?
De Raad van State (RvS) oordeelde dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) van Nederland niet voldoet aan Europese regels. In dat programma was vastgelegd dat een project stikstof mocht uitstoten, ook in de buurt van specifiek beschermde natuurgebieden, zolang de belofte maar werd gedaan dat de uitstoot in de toekomst zou worden gecompenseerd. Nu blijkt dat het besluit van de RvS ook gevolgen heeft voor 18.000 (bouw)projecten waaronder meer dan 100 overheidsprojecten, omdat deze compensatie ook hard moet worden aangetoond.
Advies van oud-minister Remkes
Remkes is van mening dat de stikstofuitstoot fors naar beneden moet en in alle sectoren van de Nederlandse maatschappij. De meeste vooruitgang is op korte termijn te boeken in de sectoren veehouderij en verkeer, volgens Remkes.
Het is te verwachten dat de maximumsnelheid op snelwegen en provinciale wegen, in het bijzonder in de nabijheid van Natura 2000-gebieden, verlaagd zal gaan worden en veehouderijen in de nabijheid van Natura 2000-gebieden moeten inkrimpen. De invulling van de treffen maatregelen laat de commissie aan de regering over. De commissie komt niet met concrete voorstellen voor maatregelen.
Duidelijkheid of nog niet?
Daarmee blijft het wederom de nodige tijd onduidelijk hoe projecten die stilliggen door de uitspraak van de Raad van State weer vlot getrokken kunnen worden. Helder is wel dat de commissie Remkes vooral kiest voor maatwerkoplossingen in de nabijheid van Natura 2000-gebieden en niet kiest voor generieke maatregelen die alle betrokkenen in de sector raken. Ook hier geldt dat maatwerkoplossingen meer tijd zullen vergen dan “confectie”- oplossingen.
De politiek en in het bijzonder onze regering zal met de meeste spoed moeten komen met een concreet pakket aan maatregelen dat ook een praktische oplossing kunnen bieden voor de projecten die noodgedwongen stilliggen.
Meer weten?
Heeft u vragen of wilt u meer informatie? Neem dan gerust contact op met onze vastgoedspecialist Fokke Voerman.
Lees ook eens: Betere waarborgen opdrachtgevers bij het bouwen
Tags: bouwrecht, stikstofprobleem, remkes, vastgoed, stikstof
Lees verder