Menu

Blog

 

Over wetten en regels raken wij niet uitgepraat. Aan elke wet zit onlosmakelijk een discussie vast. Onze advocaten en belastingkundigen houden zich graag bezig met ontwikkelingen en interessante casussen in hun eigen rechtsgebied. Dit vertalen zij naar actuele, openhartige blogs.

Splitsingsakte en splitsingstekening (deel 4)

07.04.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)

 

Een splitsing in appartementsrechten komt tot stand door een splitsingsakte samen met een splitsingstekening (de splitsingsstukken) in te schrijven in de openbare registers. De splitsingsstukken zijn als het ware het DNA van de gecreëerde appartementsrechten. De meeste kenmerken, eigenschappen, rechten en plichten met betrekking tot een appartementsrecht zijn in deze stukken terug te vinden.   In de wet staat wat in ieder geval in de splitsingsakte moet staan, maar feitelijk bestaat een splitsingsakte in hoofdlijn uit de volgende onderdelen. Een omschrijving van het gebouw, de bijhorende grond en wie de eigenaar is. Een opsomming waarin de afzonderlijke appartementsrechten zijn omschreven en genummerd (het indexnummer). Het splitsingsreglement* van de VvE. De splitsingstekening* van het appartementengebouw.   *Onderdeel 3. Het splitsingsreglement van de VvE. Het splitsingsreglement is een verplicht onderdeel van de splitsingsakte. Het splitsingsreglement is als het ware de grondwet van de VvE, waarin minstens de volgende onderwerpen geregeld worden: Een opsomming van schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren (de VvE) komen. De financiële huishouding van de VvE (begroting, exploitatierekening). Een regeling over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Een regeling over het gebruik van de privé-gedeelten. De oprichting en de statuten van de VvE. Vaak is het splitsingsreglement gebaseerd op een Modelreglement.   *Onderdeel 4. De splitsingstekening. De splitsingstekening geeft de begrenzing weer van de ruimten die bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik (de privé-gedeelten). Op de splitsingstekening zijn de grenzen van ieder privé-gedeelte met een dikke lijn weergegeven. Ieder privé-gedeelte is bovendien voorzien van een indexnummer, zoals hierboven omschreven. Het nummer van een privé-gedeelte op de splitsingstekening is dus terug te vinden in de opsomming van de appartementsrechten in de splitsingsakte.   Door de splitsingsakte samen met de splitsingstekening te lezen zijn de belangrijkste kenmerken van een appartementsrecht eenvoudig te herleiden: Locatie van het privé-gedeelte in het gebouw of de locatie op het perceel. De begrenzing het privé-gedeelte. De gebruiksbestemming van het appartementsrecht (woning, bedrijfsruimte, berging). Bijzondere bevoegdheden of beperkingen met betrekking tot het appartementsrecht. Het eigendomsaandeel van het appartementsrecht in de gemeenschap. Welk aandeel van de kosten van de VvE door de appartementseigenaar gedragen moeten worden.   Om vervelende verrassingen te voorkomen is het belangrijk om voorafgaand aan het creëren van appartementsrechten voldoende aandacht te besteden aan de splitsingsstukken. Voorafgaand aan de koop van een appartementsrecht verdient grondige bestudering van de splitsingsstukken aanbeveling.

 

Tags: appartementsrecht, vve, appartement, splitsingsakte

 

Lees verder

Appartementsrecht: Wat koop je? (deel 1)

31.03.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)

 

In het dagelijks spraakgebruik, is een appartement een woning in een groter gebouw. Bij de term ‘een appartementsrecht’ kan daarom snel de gedachte ontstaan dat het moet gaan om een woonappartement. Niets is minder waar. Bij een appartementsrecht kan het ook om een bedrijfsruimte gaan, of om een woning op een vakantiepark, een berging of een parkeerplek.       Appartementsrechten kunnen dus allerlei formaten en bestemmingen hebben, maar juridisch bestaat een appartementsrecht altijd uit dezelfde onderdelen: een eigendomsaandeel in de grond en het gebouw het exclusieve gebruiksrecht van het privé-gedeelte het medegebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten   De eigenaar van een appartementsrecht wordt een appartementseigenaar genoemd.   Onderdeel 1: Eigendomsaandeel in de grond en het gebouw Het eerste onderdeel van een appartementsrecht is eigendom. De appartementseigenaren zijn samen eigenaar van de grond en van het gebouw. Iedere appartementseigenaar heeft een aandeel in de eigendom. Dat eigendomsaandeel ziet niet op het appartement. Een appartementseigenaar kan dus niet zeggen dat hij eigenaar is van de grond onder zijn appartement, of het dak boven zijn appartement. In plaats daarvan heeft de appartementseigenaar een eigendomsaandeel in het hele complex. In de splitsingsakte staat hoe groot dat aandeel is. Iedere appartementseigenaar is mede-eigenaar van het hele grondstuk en van het hele gebouw, van fundering tot dak.   Onderdeel 2: Exclusief gebruiksrecht van het privé-gedeelte Het tweede onderdeel van een appartementsrecht is een exclusief gebruiksrecht. Een appartementseigenaar heeft de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een gedeelte van het gebouw. Eenvoudiger gezegd, een appartementseigenaar heeft als enige het gebruiksrecht van zijn eigen appartement. Dat kan dus een woning zijn of een bedrijfsruimte. Dit worden de privé-gedeelten genoemd. Deze zijn ingetekend op de splitsingstekening. Bepaalde installaties kunnen bij een privé-gedeelte horen. Bijvoorbeeld een verwarmingsinstallatie. De appartementseigenaar is verantwoordelijk voor zijn privé-gedeelte.   Onderdeel 3: Medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten Het derde onderdeel van een appartementsrecht is het medegebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten van de grond en het gebouw. Dit zijn de ruimten in het gebouw en op het perceel die niet tot een privé-gedeelte behoren. Bijvoorbeeld een gemeenschappelijke hal, een trappenhuis of een parkeerterrein voor gezamenlijk gebruik. Uitgangspunt is dat alle appartementseigenaren de gemeenschappelijke gedeelten mogen gebruiken conform de bestemming. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.   Een appartementseigenaar is daarnaast verplicht lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Daarover meer in een van de opvolgende artikelen.

 

Tags: appartementsrecht, vve, verenigingvaneigenaars, gebruiksrecht

 

Lees verder

Het ontstaan van appartementsrechten (deel 2)

31.03.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)

 

De eigenaar van een gebouw met bijvoorbeeld 5 bedrijfsruimten kan elke bedrijfsruimte afzonderlijk verhuren, maar het is niet mogelijk om een bedrijfsruimte afzonderlijk te verkopen en de eigendom daarvan over te dragen. De grond en het gebouw met 5 bedrijfsruimten zijn – als uitgangspunt – juridisch een geheel, het is een registergoed.   Als de eigenaar toch een afzonderlijke bedrijfsruimte wil verkopen, dan kan hij zijn eigendomsrecht op het gebouw met de bijhorende grond splitsen in vijf appartementsrechten. Deze splitsing komt tot stand door een notariële splitsingsakte die samen met een splitsingstekening wordt ingeschreven in de openbare registers.   Met de splitsingsakte wordt ook een Vereniging van Eigenaars opgericht en wordt het splitsingsreglement van de VvE vastgesteld.   Elk van de 5 appartementsrechten kan nu als een afzonderlijk registergoed worden verkocht en bijvoorbeeld bezwaard met een hypotheek.   Hierboven is een bedrijfsgebouw als voorbeeld genomen, maar ook woongebouwen, parkeerterreinen, recreatieparken en onbebouwde grond kunnen voorwerp van een splitsing in appartementsrechten zijn.   In het voorbeeld hierboven is gesproken over het splitsen van een eigendomsrecht (op een gebouw). Het is ook mogelijk om een recht van erfpacht of een opstalrecht in appartementsrechten te splitsen. In dat geval worden de gezamenlijke appartementseigenaren erfpachter of opstaller.   Tot slot is het in sommige gevallen mogelijk om een appartementsrecht weer als voorwerp van splitsing te nemen. Dat wordt ondersplitsing genoemd.   Kortom, er zijn ontzettend veel mogelijkheden om gebouwen of terreinen in appartementsrechten te splitsen. Dat geeft dus telkens als voordeel dat in het grotere geheel iedere gebruikseenheid (woning, parkeerplek, bedrijfsruimte, berging, enzovoorts) los kan worden verkocht en gefinancierd. Bovendien kunnen (en moeten) allerlei regels over gebruik, beheer en kostenverdeling worden vastgelegd in de splitsingsstukken. Daarover meer in een van de opvolgende artikelen.

 

Tags: appartementsrecht, vve, splitsingsakte, eigendomsrecht

 

Lees verder

Baas over eigen huis... samen met de VvE

15.03.2021 | Tom Gilsing - 0 reactie(s)

 

Als eigenaar van een grondgebonden woning ben je baas over eigen huis. Onderhoud, verbouwingen, de manier waarop je ruimtes gebruikt; je mag zelf beslissen. Bij een woning in een appartementengebouw ligt dat anders. Daar is de VvE vaak beslissingsbevoegd. Dat hoeft geen probleem te zijn. Integendeel zelfs. Maar het is wel belangrijk om je rechtspositie te kennen, oftewel: Wat heb je en wat mag je.   Met een appartement wordt vaak een woning in een groter gebouw bedoeld. Bij de term ‘een appartementsrecht’ ontstaat daarom al snel de gedachte dat het om een woonappartement gaat. Niets is minder waar. Bij een appartementsrecht kan het ook om een bedrijfsruimte, een vakantiehuis of een parkeerplek gaan. Allerlei formaten en bestemmingen zijn mogelijk, maar juridisch bestaat een appartementsrecht uit 3 onderdelen.   Het eerste onderdeel van een appartementsrecht is eigendom. De appartementseigenaren zijn samen eigenaar van het hele grondstuk en het hele gebouw. Iedere appartementseigenaar heeft een onverdeeld aandeel. Een appartementseigenaar kan dus niet zeggen dat hij eigenaar is van de grond onder zijn appartement, of de muren van zijn appartement.    Het tweede onderdeel is een exclusief gebruiksrecht. Een appartementseigenaar heeft als enige het gebruiksrecht van zijn privé-gedeelte, bijvoorbeeld een woning of bedrijfsruimte. Hij mag zijn privé gedeelte gebruiken conform de bestemming in de splitsingsakte. Ook mag hij zelf beslissen over veranderingen aan zijn privé gedeelte mits hij de gemeenschappelijke gedeelten niet raakt en zich houdt aan de regels in het splitsingsreglement. De privé gedeelten zijn ingetekend op de splitsingstekening.   Het derde onderdeel van een appartementsrecht is het medegebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten. Dit zijn bijvoorbeeld een hal, een (fietsen)berging of een parkeerterrein voor gezamenlijk gebruik. Alle appartementseigenaren mogen deze ruimten gebruiken conform bestemming. Daarnaast zijn veel onderdelen van- en installaties in het gebouw meestal gemeenschappelijk, zoals buitenmuren, daken, liften en collectieve verwarmingsinstallaties. De VvE beheert deze gedeelten, draagt de kosten daarvan en is beslissingsbevoegd.   Een appartementseigenaar is verplicht lid van de VvE (Vereniging van Eigenaars). Samen met de andere leden neemt hij de VvE-besluiten in de vergadering van eigenaars, waarna het bestuur haar beheertaken kan uitvoeren. Handhaving van het splitsingsreglement hoort daar ook bij.   Kortom, wonen (of werken) in een appartementengebouw vraagt wat tijd, betrokkenheid en solidariteit van de eigenaren. Een actieve VvE kan bazig lijken, maar bedenk dat je daar zelf onderdeel van bent en invloed hebt. Een goed functionerende VvE is uiteindelijk in het belang van alle eigenaren!   Wil je meer informatie over appartementsrecht? Ik vertel je er graag meer over dus neem gerust contact met mij op.

 

Tags: appartementsrecht, verenigingvaneigenaren, vve

 

Lees verder

Op de hoogte blijven?

Op de hoogte blijven?

Onze advocaten en belastingkundigen informeren u graag over actuele ontwikkelingen op het gebied van recht en jurisprudentie.

Lees ons nieuws

Medewerkers ontmoeten

Medewerkers ontmoeten

De interne samenwerking tussen veertien advocaten, een fiscaal jurist en een team van stafmedewerkers is uniek in de Achterhoek.

Medewerkers