Menu

Blog

 

Over wetten en regels raken wij niet uitgepraat. Aan elke wet zit onlosmakelijk een discussie vast. Onze advocaten en belastingkundigen houden zich graag bezig met ontwikkelingen en interessante casussen in hun eigen rechtsgebied. Dit vertalen zij naar actuele, openhartige blogs.

Concerngaranties ingeval van faillissement huurder

18.04.2019 | Manon Engbers - 0 reactie(s)

 

Hoe beperk je als verhuurder de leegstandsschade bij een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst ingeval van faillissement? Verhuurders menen de schade beperkt te houden door een concerngarantie overeen te komen met bijvoorbeeld de moedermaatschappij van de huurder. Helaas voor verhuurders gaat dit niet altijd goed.   Artikel 39 Faillissementswet   Ingeval van faillissement kan zowel de verhuurder als de curator de huurovereenkomst opzeggen conform artikel 39 Faillissementswet. Op grond van dit artikel is de huurschuld vanaf datum faillissement tot maximaal drie maanden na opzegging een boedelschuld. Deze schuld moet met voorrang door de curator worden voldaan, maar helaas voor verhuurders ontbreekt het de faillissementsboedel nogal eens aan voldoende financiële middelen om deze boedelschuld te voldoen.   Aukema q.q./Uni-Invest en Romania   In het arrest Aukema q.q./Uni-Invest oordeelde de Hoge Raad in 2011 dat een dergelijke tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging een rechtmatige beëindiging is. Dit zorgt ervoor dat een huurder niet verplicht is de leegstandsschade van de verhuurder te vergoeden. Dit arrest zegt echter nog niets over de schadevergoedingsverplichting van een moedermaatschappij op basis van een concerngarantie. Hierover gaat het in het Romania-arrest uit 2013. De Hoge Raad oordeelde dat - indien de moedermaatschappij de verplichting tot vergoeding van de leegstandsschade jegens de verhuurder heeft gegarandeerd - een verhuurder hierop in beginsel aanspraak kan maken.   De aangesproken moedermaatschappij   Indien de formulering van de concerngarantie ertoe leidt dat de moedermaatschappij jegens de verhuurder gehouden is de leegstandsschade te vergoeden, verkrijgt zij vervolgens geen vordering op de faillissementsboedel. Immers uit voornoemde arresten blijkt immers dat een opzegging op grond van artikel 39 Faillissementswet een rechtmatige beëindiging is en geen schadeplichtigheid met zich brengt. Indien de moedermaatschappij een regresvordering op de faillissementsboedel zou verkrijgen, zou dit een doorbreking zijn van het wettelijke systeem. Het is dan ook denkbaar dat een moedermaatschappij niet bereid is een onvoorwaardelijke concerngarantie af te geven, maar dat zij enkel bereid is een garantie af te geven mits zij een regresvordering verkrijgt op de huurder dan wel ingeval van faillissement van huurder op de faillissementsboedel.   Meer weten?   De aanspraak van een verhuurder op een concerngarantie valt of staat met een goede formulering van de garantie. Indien u een huurovereenkomst wilt aangaan en tot meerdere zekerheid een concerngarantie wenst overeen te komen met de moedermaatschappij van huurder, neemt u dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten. Zo voorkomt u als verhuurder dat u achteraf met “lege handen” achterblijft.   Lees ook eens: Geen sluiting bedrijfspand na hennepplantage, aansprakelijkheid makelaar bij onjuiste meting, WOZ-waarde van invloed op de huurprijs

 

Tags: huurrecht, huurovereenkomst, verhuurder, concerngarantie

 

Lees verder

Geen sluiting bedrijfspand na hennepplantage

20.03.2019 | Michiel Deppenbroek - 0 reactie(s)

 

Het is inmiddels algemeen bekend dat van verhuurders van bedrijfsonroerend goed verwacht wordt dat zij voldoende maatregelen nemen ter voorkoming van misbruik van het gehuurde voor bijvoorbeeld hennepteelt. Uit een recente uitspraak van de Raad van State van 13 maart 2019 blijkt dat de burgemeester op grond van art. 13b Opiumwet na het aantreffen van een hennepplantage in een verhuurd gebouw het verhuurde gebouw heeft gesloten voor de duur van zes maanden.   Opvallend in deze zaak was de verhuurder zowel in de huurovereenkomst expliciete verbodsbepalingen had opgenomen die mede strekken tot het voorkomen van misbruik (verbod op onderhuur, verbod hennepplantage), de identiteit van de huurder had gecontroleerd (onder meer door een NVM-bedrijfstoets) en elke drie maanden het verhuurde had gecontroleerd. Ondanks dat werd er een hennepplantage bij een inval geconstateerd en daarom ging de burgemeester conform de beleidsregels tot sluiting over.   Raad van State besluit tot onjuiste sluiting   Hoewel de beslissing van de burgemeester bij de rechtbank stand hield, heeft de Raad van State de sluiting onjuist bevonden. Ook ingeval van beleid moet de burgemeester een individueel geval toetsen op bijzondere omstandigheden. Nu de verhuurder volledig had voldaan aan de aanwijzingen uit een gemeentelijke folder ter voorkoming van een hennepkwekerij, was er volgens de Afdeling sprake van bijzondere omstandigheden die met zich brachten dat de burgemeester niet tot sluiting heeft kunnen besluiten.   Let dus goed op bij het sluiten van een huurovereenkomst dat aantoonbaar a) een gedegen onderzoek is gedaan naar de potentiële huurder, b) de huurovereenkomst voorziet in de relevante, verbods- en controlebepalingen, en c) tenminste elke drie maanden door de verhuurder het verhuurde volledig wordt gecontroleerd. Dan zal in beginsel een sluiting van het pand niet mogelijk zijn.   Meer weten?   Heeft u vragen inzake een huurrechtkwestie? Neem dan gerust contact met ons op. Lees ook eens: WOZ-waarde van invloed op de huurprijs

 

Tags: huurrecht, hennepteelt, huurovereenkomst, verhuuder

 

Lees verder

Aansprakelijkheid makelaar bij onjuiste meting

04.03.2019 | Michiel Deppenbroek - 0 reactie(s)

 

Op 22 februari 2019 heeft de Hoge Raad een – voor de beroepsaansprakelijkheid van een makelaar – interessant arrest gewezen. De casus betrof een geval waarbij de NVM-makelaar een oppervlakte van een te verkopen woning onjuist had vermeld. Het is inmiddels bekend dat van een NVM-makelaar verwacht wordt dat hij de voor hen geldende meetinstructie (NEN 2580) behoort toe te passen bij het inmeten. Dat ging in dit geval mis.   Aansprakelijkheid van de makelaar jegens de kopers, die een woning kochten die 124 m2 woonoppervlakte had, waar de brochure 150 m2 vermeldde, werd aangenomen. Interessant is echter hetgeen de Hoge Raad nadien vaststelde met betrekking tot de omvang van de schade.   Berekening van de schade Bij de berekening van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de werkelijke situatie (inclusief de fout van de makelaar) en de situatie die zou zijn ontstaan indien de fout niet was gemaakt. Het gerechtshof oordeelde dat de kopers voor de koopsom een woning met een 150 m2 woonoppervlakte mochten verwachten en dat de schade moest worden begroot door het verschil in waarde van een woning van 150 m2 en 124 m2 woonoppervlakte vast te stellen.   Dat is volgens de Hoge Raad onjuist. Immers, de fout weggedacht (en dus ingemeten conform NEN 2580), zou de gekochte woning nog steeds een woonoppervlakte van 124 m2 hebben. De gekochte woning is door de fout niet in waarde verminderd.   Na verwijzing zal een ander gerechtshof de omvang van de schade moeten begroten. Naar mijn verwachting zal dat hof toch een deskundige benoemen die een waardetaxatie van de woning op basis van de werkelijke gegevens zal uitvoeren, waarbij een verschil tussen die waarde (als die lager is dan de koopprijs) en de koopprijs als schade kan worden begroot. Daaraan ligt dan ten grondslag de gedachte dat, de fout weggedacht, de koper bereid zou zijn geweest wel die (lagere) koopsom te betalen terwijl de verkoper geacht kan worden bereid te zijn geweest tegen die lagere, maar wel reële, prijs te verkopen.   Meer weten? Wilt u meer informatie of heeft u vragen? Neem dan gerust contact met ons op.   Lees ook eens: WOZ-waarde van invloed op de huurprijs

 

Tags: Blog, huurrecht, michieldeppenbroek, makelaar, aansprakelijkheid, bouwrecht

 

Lees verder

WOZ-waarde van invloed op de huurprijs

30.01.2019 | Manon Engbers - 0 reactie(s)

 

Sinds 1 oktober 2015 is de WOZ-waarde van invloed op de hoogte van de huurprijs van een zelfstandige woonruimte. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de maximale huurprijs voor de desbetreffende woonruimte. Deze wijziging is ingegeven door de schaarste op de woningmarkt en ter voorkoming van te torenhoge huurprijzen.   Toetsing huurprijs door Huurcommissie   In beginsel zijn partijen vrij om een huurprijs af te spreken (ook als deze afwijkt van de maximale huurprijs). Echter, een huurder heeft binnen een periode van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de mogelijkheid om de huurprijs ter toetsing voor te leggen aan de Huurcommissie. De Huurcommissie is enkel bevoegd om huurprijzen van woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (in 2019: € 720,42) te toetsen. Indien de huurprijs van een niet-geliberaliseerde woonruimte boven de maximale huurprijs ligt, stelt de Huurcommissie de huurprijs met terugwerkende kracht vast op de maximale huurprijs.   Invloed WOZ-waarde   Zoals gezegd wordt de maximale huurprijs mede bepaald door de hoogte van de WOZ-waarde van de desbetreffende woonruimte. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de maximale huurprijs. De minimale WOZ-waarde bedraagt vanaf 1 juli 2018 € 44.284,00. Dit minimum geldt voor woonruimte waarvan de WOZ-waarde in werkelijkheid lager is of voor woonruimte waarvoor geen WOZ-beschikking is afgegeven.   De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft zich op 21 november 2018 -na uitspraak van de Huurcommissie- uitgelaten over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In de onderhavige kwestie is de Huurcommissie uitgegaan van de minimum WOZ-waarde van € 44.284,00 wegens het ontbreken van een WOZ-beschikking. In werkelijkheid zou de WOZ-waarde volgens de verhuurder hoger liggen dan dit minimum, waardoor de maximale huurprijs eveneens hoger zou zijn. Voor de desbetreffende woonruimte was echter geen (afzonderlijke) WOZ-beschikking afgegeven en de verhuurder heeft geen gegronde redenen aangevoerd voor de afwezigheid hiervan. Gelet hierop oordeelde de kantonrechter dat de Huurcommissie terecht bij haar beoordeling is uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. Het niet voorhanden zijn van een (afzonderlijke ) WOZ-beschikking komt derhalve voor rekening en risico van de verhuurder, waardoor de verhuurder (onnodig) huurinkomsten misliep.   Les voor verhuurder   Uit de uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland kan worden afgeleid dat het voor verhuurders belangrijk is om te beschikken over een (correcte) WOZ-beschikking. Het is dus aan te raden dat verhuurders bij de ontvangst van de WOZ-beschikking deze controleren op juistheid en waar nodig tijdig aan de spreekwoordelijke bel trekken bij de gemeente.   Meer weten? Wilt u meer weten? Of heeft u een vraag over huurrecht of vastgoedrecht in zijn algemeenheid? Neemt u dan gerust contact op met Manon Engbers of één van onze andere huurrecht specialisten. Wij staan graag voor u klaar!    Lees ook eens 'wet doorstroming huurmarkt, 'Zorgvastgoed', 'Renovatieplan: verhuurder versus huurder(s)', 'Nieuwe huurovereenkomst of voorzetting bestaande?'

 

Tags: Nieuws, Blog, huurrecht, vastgoedrecht, wozwaarde

 

Lees verder

Op de hoogte blijven?

Op de hoogte blijven?

Onze advocaten en belastingkundigen informeren u graag over actuele ontwikkelingen op het gebied van recht en jurisprudentie.

Lees ons nieuws

Medewerkers ontmoeten

Medewerkers ontmoeten

De interne samenwerking tussen dertien advocaten, een fiscaaljurist en een team van stafmedewerkers is uniek in de Achterhoek.

Medewerkers