21.08.2019 | Manon Engbers - 0 reactie(s)
Het is inmiddels drie jaar geleden dat de “Wet Doorstroming huurmarkt 2015” op 1 juli 2016 is ingevoerd. Drie jaar hebben de nodige rechters het hoofd gebogen over de vraag hoe moet worden omgegaan met een te late of te vroege aanzegging. De uitkomsten zijn uiteenlopend.
Strikte handhaving
Bij een tijdelijke huurovereenkomst is de verhuurder gehouden de huurder schriftelijk te informeren over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Deze kennisgeving mag niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst worden gedaan. De wetgever heeft beoogd dat deze termijn strikt zou worden geïnterpreteerd en dat de rechter een ontijdige aanzegging in principe niet kan herstellen.
Rechtspraak
Gelukkig voor de verhuurders wordt deze strikte toepassing door rechters niet altijd gevolgd. Over het algemeen wordt deze termijn strikt gehanteerd, maar in een beperkt aantal uitspraken gaat de rechter hier wat soepeler mee om, zoals in de uitspraak van de Kantonrechter te Zwolle d.d. 28 maart 2018 (ECLI:NL:RBOVE:2018:1628) en de kantonrechter te Utrecht d.d. 4 december 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5957). In beide kwesties ging het om een te vroege kennisgeving. Hetgeen meewoog bij deze uitspraken is dat de huurder niet in zijn/ haar belangen is geschaad vanwege de niet tijdige kennisgeving.
Echter, de meerderheid van de uitspraken over de tijdige kennisgeving laten wel een strikte handhaving zien, zowel bij te late als te vroege kennisgevingen. De kantonrechter in Leeuwarden oordeelde op 19 december 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:5073) zelfs dat welliswaar moeilijk voor te stellen was in welk belang de huurder is geschaad door de te vroege kennisgeving, maar dat het beroep van de verhuurder op de redelijkheid en billijkheid – ondanks dit gegeven – niet op ging. Naar het oordeel van de rechter laat de wettekst voor wat betreft de termijn waarbinnen de kennisgeving dient plaats te vinden niets aan duidelijk te wensen over. Hieruit blijkt maar weer dat het in de (lagere) rechtspraak vooralsnog twee kanten op kan gaan in geval van een te vroege kennisgeving.
Het gevolg van een niet tijdige kennisgeving is dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat, waarbij een huurder huurbescherming geniet. Dit heeft voor een verhuurder verstrekkende gevolgen.
Meer weten?
Ik houd de ontwikkelingen in de (hogere) rechtspraak op dit vlak de komende periode in de gaten en de tijd zal het leren of er meer eenduidigheid zal komen. Dit zal zowel voor verhuurders als voor huurders gewenst zijn. Wilt u meer informatie, neem dan gerust contact met ons op.
Lees ook eens: concerngaranties ingeval van faillissement huurder, geen sluiting bedrijfspand na hennepplantage
Tags: huurrecht, huurovereenkomst, verhuurder, kennisgeving
Lees verder
18.04.2019 | Manon Engbers - 0 reactie(s)
Hoe beperk je als verhuurder de leegstandsschade bij een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst ingeval van faillissement? Verhuurders menen de schade beperkt te houden door een concerngarantie overeen te komen met bijvoorbeeld de moedermaatschappij van de huurder. Helaas voor verhuurders gaat dit niet altijd goed.
Artikel 39 Faillissementswet
Ingeval van faillissement kan zowel de verhuurder als de curator de huurovereenkomst opzeggen conform artikel 39 Faillissementswet. Op grond van dit artikel is de huurschuld vanaf datum faillissement tot maximaal drie maanden na opzegging een boedelschuld. Deze schuld moet met voorrang door de curator worden voldaan, maar helaas voor verhuurders ontbreekt het de faillissementsboedel nogal eens aan voldoende financiële middelen om deze boedelschuld te voldoen.
Aukema q.q./Uni-Invest en Romania
In het arrest Aukema q.q./Uni-Invest oordeelde de Hoge Raad in 2011 dat een dergelijke tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging een rechtmatige beëindiging is. Dit zorgt ervoor dat een huurder niet verplicht is de leegstandsschade van de verhuurder te vergoeden. Dit arrest zegt echter nog niets over de schadevergoedingsverplichting van een moedermaatschappij op basis van een concerngarantie. Hierover gaat het in het Romania-arrest uit 2013. De Hoge Raad oordeelde dat - indien de moedermaatschappij de verplichting tot vergoeding van de leegstandsschade jegens de verhuurder heeft gegarandeerd - een verhuurder hierop in beginsel aanspraak kan maken.
De aangesproken moedermaatschappij
Indien de formulering van de concerngarantie ertoe leidt dat de moedermaatschappij jegens de verhuurder gehouden is de leegstandsschade te vergoeden, verkrijgt zij vervolgens geen vordering op de faillissementsboedel. Immers uit voornoemde arresten blijkt immers dat een opzegging op grond van artikel 39 Faillissementswet een rechtmatige beëindiging is en geen schadeplichtigheid met zich brengt. Indien de moedermaatschappij een regresvordering op de faillissementsboedel zou verkrijgen, zou dit een doorbreking zijn van het wettelijke systeem. Het is dan ook denkbaar dat een moedermaatschappij niet bereid is een onvoorwaardelijke concerngarantie af te geven, maar dat zij enkel bereid is een garantie af te geven mits zij een regresvordering verkrijgt op de huurder dan wel ingeval van faillissement van huurder op de faillissementsboedel.
Meer weten?
De aanspraak van een verhuurder op een concerngarantie valt of staat met een goede formulering van de garantie. Indien u een huurovereenkomst wilt aangaan en tot meerdere zekerheid een concerngarantie wenst overeen te komen met de moedermaatschappij van huurder, neemt u dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten. Zo voorkomt u als verhuurder dat u achteraf met “lege handen” achterblijft.
Lees ook eens: Geen sluiting bedrijfspand na hennepplantage, aansprakelijkheid makelaar bij onjuiste meting, WOZ-waarde van invloed op de huurprijs
Tags: huurrecht, huurovereenkomst, verhuurder, concerngarantie
Lees verder